Mes: junio 2016

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Traspaso de Negocio Inmobiliario

Traspaso de Negocio Inmobiliario

La cesión del contrato de arrendamiento de local, más conocida como el traspaso de local de negocio, es una figura contractual que implica que una tercera persona, distinta del arrendatario y del arrendador se va a subrogar, ocupando la posición del arrendatario inicial, en todos los derechos y en todas las obligaciones que hayan nacido del contrato de arrendamiento. Asimismo, conviene dejar claro que esta subrogación no implica, salvo que exista pacto al respecto, que se produzca ninguna modificación del contrato de arrendamiento que se traspasa o cede.

Si tenemos en cuenta que tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, existen todavía muchos contratos de arrendamientos de local celebrados al amparo de la anterior normativa que regía esta materia, es decir, por el Real Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, popularmente conocido como el “Decreto Boyer”; es por ello que, a la hora de proceder al estudio de esta materia, es importante tener en cuenta la fecha de celebración del contrato, pues determinará la aplicación, o no, de ciertas especialidades establecidas en el denominado “régimen transitorio”, que será de aplicación en los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, con anterioridad al 1 de Enero de 1995, y asimismo, en función de si el contrato de que se trate fue celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 o con anterioridad a dicha fecha.

En cuanto a los locales de negocio arrendados, y en concreto, en cuanto al tema del traspaso, debemos acudir a las disposiciones transitorias primera y tercera de la LAU, para determinar, en cada caso, cuál será el régimen aplicable. En este sentido, cuando se pretenda traspasar un local de negocio arrendado, en virtud de contrato celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y que subsista tras la entrada en vigor de la LAU (1 de Enero de 1995), deberá estarse a las normas a cuyo amparo se celebró dicho contrato. Es decir, que deberemos estar a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/1985 (Decreto Boyer) y a lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre). No obstante, dispone la disposición transitoria primera de la LAU que cuando haya tenido lugar la tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil (“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1877 y 1577, a menos que haya precedido requerimiento.”), el arrendamiento renovado pasará a regirse por las normas establecidas en el texto de la LAU (1994) relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Ahora bien, cuando el local que se pretenda traspasar lo posea el arrendatario en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, debemos acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU en virtud de la cual se establece que aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la citada fecha (entrada en vigor del Decreto Boyer), y que, claro está, permanezcan vigentes cuando se produce la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964. Ahora bien en este caso establece una serie de modificaciones o especialidades con respecto a lo establecido en el régimen anterior y que serán de aplicación cuando concurran las circunstancias especificadas en dicha disposición transitoria. Por último, si estamos ante un contrato de traspaso o cesión de local de negocio celebrado, o a celebrar, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, lo primero que debemos considerar es que la LAU no habla expresamente de traspaso de local de negocio, sino de cesión de contrato de arrendamiento de local, a pesar de lo cual, realiza una escasa regulación, pues establece como regla la libertad de pacto entre las partes (regla esta que rige con carácter general en todo el régimen establecido por dicha ley). De este modo, las partes podrán pactar tanto el reconocimiento de esta posibilidad de cesión al arrendatario, así como pactar que el arrendatario renuncia a dicha posibilidad.
En el caso de que las partes no pactaran nada a este respecto, podrá el arrendatario proceder a la cesión del local, pues así lo permite la LAU, en su artículo 32, al señalar que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad profesional o empresarial, podrá el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Tan sencilla es la regulación que la LAU realiza de la cesión que tan sólo se establecen dos requisitos para que la cesión (traspaso) se pueda llevar a cabo. Así, en primer lugar, se establece como requisito para poder ceder el local, que en él se ejerza una actividad empresarial o profesional, sin que sea requisito necesario, salvo que así se pacte en el contrato de cesión, que el cesionario (que es como se denomina a la persona a la que se cede el contrato de arrendamiento) destine el local a ejercer esa misma actividad, sino que podrá dedicarlo a otra actividad distinta. En segundo lugar, establece el artículo 32 de la LAU que, la cesión deberá ser notificada, de forma fehaciente, al arrendador en el plazo de un mes contado desde la fecha en que la cesión se concertó. El hecho de que esta notificación no tenga lugar, facultará al arrendador para resolver, de pleno derecho, el contrato.

Una vez producida la cesión del contrato, la LAU concede un derecho al arrendador, a modo de compensación se podría decir, por concederse esta facultad al arrendatario sin necesidad de contar con el consentimiento de quien es el propietario del local. Este derecho consiste en una elevación del 20% de la renta que en vigor, es decir, la que el arrendatario venga abonando en el momento de producirse la cesión. Asimismo, también se le concederá este derecho al arrendador cuando haya tenido lugar un cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, escisión o transformación de la sociedad arrendataria. Si bien se concede el derecho a elevar la renta al arrendador, este cambio no se reputa, a efectos de la LAU, como una cesión.
El apartado 2 del artículo 39 de la LAU 1964, establece la cuantificación del derecho de participación, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario en los términos que se expresan a continuación:

Un 30%, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936;
Un 20%, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942 y,
Un 10%, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Finalmente, los porcentajes señalados, además, experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura notarial de cesión; es decir, un 45%; 30% y 15%, respectivamente.

Resulta de interés destacar, como importante diferencia con la anterior regulación de los traspasos de local de negocio, que se realizaba por el Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si antes, en los casos de traspaso del local, el arrendador tenía derecho de tanteo y derecho de retracto (reconocidos en los artículos 35 y 36 del citado Texto Refundido), con la actual regulación por la LAU, estos derechos del arrendador han desaparecido en los casos de cesión (traspaso) de local, subsistiendo únicamente en los supuestos de venta de la finca (vivienda o local) arrendada.

No obstante todo lo expuesto anteriormente, recordar que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU, rige la libertad de pacto entre las partes. Esto significa que, mediante la inclusión de cláusulas en el contrato de arrendamiento, se puede establecer el régimen aplicable a cada caso. Sólo aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas en el contrato se regirán por lo dispuesto en la Ley en su Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; conforme a lo que establece el Artículo 4, apartado 3º de la LAU.

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¿Qué no pueden pedirte al alquilar un piso?

¿Qué no pueden pedirte al alquilar un piso?

Con demasiada frecuencia se incluyen en el contrato de alquiler cláusulas que son nulas porque no se ajustan a la legislación vigente. Eso sí, para que sean declaradas nulas es necesaria la intervención de un juez. Por eso, es mejor que no se lleguen a meter para evitar líos futuros.

Son muchos los que todavía creen que si el contrato se firma por sólo 11 meses se trata de un alquiler de temporada y así no se tiene que ajustar a la normativa que hay para alquiler de vivienda habitual.Pero NO es así. Para que un alquiler sea de temporada se debe estipular y quedar demostrado que la vivienda alquilada no es la vivienda habitual del inquilino porque sólo va a usarla por estudios, traslado temporal por trabajo, vacaciones…

Tras el primer año, el alquiler se prorroga de forma automática cada anualidad hasta sumar 3 años. El inquilino puede decidir no seguir alquilando la vivienda, pero el casero está obligado a respetar estas prórrogas, no puede decir que la prórroga serán las dos partes las que decidirán su prórroga. La prórroga es voluntaria para el inquilino y obligatoria para el casero durante los tres primeros años del alquiler. El casero sólo puede interrumpir estas prórrogas tras el primer año de alquiler, si necesita la vivienda para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Así lo estipula el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

Artículo 9 Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

El inquilino no está obligado a alquilar el piso por un mínimo de un año puede dejar la vivienda en cualquier momento tras los primeros seis meses de alquiler, eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización a pagar al casero por desistimiento anticipado con las limitaciones marcadas por la LAU en su artículo 11:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

No se puede pedir que el inquilino pague más de un mes de alquiler por adelantado. Así lo dice el artículo 17.2 de la LAU:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Si se paga más será en concepto de garantía adicional, como prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra… pero no en concepto de alquiler. Y se debe aclarar en el contrato las cantidades que se pagan y en concepto de qué.Eso sí, en el momento de alquilar el piso el inquilino debe dar, además del mes de alquiler, otro mes en concepto de fianza. Lo anteriormente expuesto, no impide que el inquilino pueda pagar ‘voluntariamente’ más de un mes de alquiler al inicio del contrato, dejando constancia de ello en el mismo.

No se debe, bajo pena de nulidad, incluir en el contrato una cláusula que permita al casero entrar en la vivienda para comprobar su estado porque la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino y la Constitución protege su privacidad en su artículo 18.2:
El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”Eso sí, hay que ser prácticos y todo inquilino debería abrirle la puerta al casero cuando se necesite hacer alguna reparación y debe ver de qué se trata.

No se puede estipular en el contrato de alquiler que será el inquilino el encargado de pagar todas las reparaciones en el piso en alquiler. Esta cláusula es contraria a lo que dice el artículo 21 de la LAU, y por lo tanto NULA:

Artículo 21 Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Es decir, el inquilino sólo debe pagar las reparaciones por causas imputables a él (lo que rompa) y las pequeñas reparaciones que se deban hacer en el piso por el desgaste que él mismo ha hecho de la vivienda.

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