¿Què no et poden demanar en llogar un pis?
Massa sovint s'inclouen en el contracte de lloguer clàusules que són nul·les perquè no s'ajusten a la legislació vigent. Això sí, perquè siguin declarades nul·les cal la intervenció d'un jutge. Per això, és millor que no s'arribin a ficar per evitar embolics futurs.
Són molts els que encara creuen que si el contracte se signa per només 11 mesos és un lloguer de temporada i així no s'ha d'ajustar a la normativa que hi ha per lloguer d'habitatge habitual. Però NO és així. Perquè un lloguer sigui de temporada s'ha d'estipular i quedar demostrat que l'habitatge llogat no és l'habitatge habitual de l'inquilí perquè només el farà servir per estudis, trasllat temporal per feina, vacances…
Després del primer any, el lloguer es prorroga de manera automàtica cada anualitat fins a sumar 3 anys. L'inquilí pot decidir no continuar llogant l'habitatge, però el propietari està obligat a respectar aquestes pròrrogues, no pot dir que la pròrroga seran les dues parts les que decidiran la pròrroga. La pròrroga és voluntària per a l'inquilí i obligatòria per al propietari durant els tres primers anys del lloguer. El propietari només pot interrompre aquestes pròrrogues després del primer any de lloguer, si necessita l'habitatge per a ell o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
Així ho estipula el article 9 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU):
“Article 9 Termini mínim
1. La durada de l'arrendament serà pactada lliurement per les parts. Si aquesta és inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que l'arrendament arribi a una durada mínima de tres anys, llevat que l'arrendatari manifesti a l'arrendador, amb trenta dies d'antelació com a mínim a la data de finalització del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat.
El termini començarà a comptar-se des de la data del contracte o des de la posada de limmoble a disposició de larrendatari si aquesta fos posterior. Correspon a l'arrendatari la prova de la data de la posada a disposició.
2. S'entendran celebrats per un any els arrendaments per als quals no s'hagi estipulat termini de durada o aquest sigui indeterminat, sens perjudici del dret de pròrroga anual per a l'arrendatari, en els termes resultants de l'apartat anterior.
3. No és procedent la pròrroga obligatòria del contracte si, una vegada transcorregut el primer any de durada, l'arrendador comunica a l'arrendatari que té necessitat de l'habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma. Aquesta comunicació s'ha de fer a l'arrendatari almenys amb dos mesos d'antelació a la data en què l'habitatge s'hagi de necessitar i l'arrendatari està obligat a lliurar la finca arrendada en aquest termini si les parts no arriben a un acord diferent.
Si transcorreguts tres mesos a comptar de l'extinció del contracte o, si s'escau, de l'efectiu desallotjament de l'habitatge, no hagueren procedit l'arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial a ocupar el termini en si, segons si, trenta dies, entre ser reposat en l'ús i el gaudi de l'habitatge arrendat per un nou període de fins a tres anys, respectant, en la resta, les condicions contractuals existents al temps de l'extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una quantitat equivalent a una quantitat equivalent a una quantitat equivalent a una ocupació no hauria tingut lloc per causa de força major.
4. Tractant-se de finca no inscrita, també duraran tres anys els arrendaments d'habitatge que l'arrendatari hagi concertat de bona fe amb la persona que sembli ser propietària en virtut d'un estat de coses la creació dels quals sigui imputable al veritable propietari, sens perjudici de la facultat de no renovació a què fa referència l'apartat 1 d'aquest article. Si l'arrendador alienés l'habitatge arrendat, cal atenir-se al que disposa l'article 1.571 del Codi civil. Si és vençut en judici pel veritable propietari, cal atenir-se al que disposa l'esmentat article 1.571 del Codi Civil, a més que correspongui indemnitzar els danys i perjudicis causats.”
L'inquilí no està obligat a llogar el pis per un mínim d'un any pot deixar l'habitatge en qualsevol moment després dels primers sis mesos de lloguer, això sí, al contracte es pot estipular la indemnització a pagar al propietari per desistiment anticipat amb les limitacions marcades per la LAU a l'article 11:
“Article 11 Desistiment del contracte
L'arrendatari pot desistir del contracte d'arrendament, una vegada hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que ho comuniqui a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l'arrendatari hagi d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que quedi per complir. Els períodes de temps inferiors a l'any han de donar lloc a la part proporcional de la indemnització.”
No es pot demanar que l´inquilí pagui més d´un mes de lloguer per avançat. Així ho diu el article 17.2 de la LAU:
“Llevat de pacte en contra, el pagament de la renda serà mensual i s'haurà d'efectuar els set primers dies del mes. En cap cas l'arrendador no podrà exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat de renda.”
Si se'n paga més serà en concepte de garantia addicional, com a prima d'opció en el cas de lloguer amb opció de compra… però no en concepte de lloguer. I s'ha d'aclarir al contracte les quantitats que es paguen i en concepte de què. Això sí, en el moment de llogar el pis l'inquilí ha de donar, a més del mes de lloguer, un altre mes en concepte de fiança. L'anteriorment exposat, no impedeix que l'inquilí pugui pagar 'voluntàriament' més d'un mes de lloguer a l'inici del contracte, deixant-ne constància.
No es deu, sota pena de nul·litat, incloure al contracte una clàusula que permeti al propietari entrar a l'habitatge per comprovar-ne l'estat perquè l'habitatge llogat és el domicili de l'inquilí i la Constitució protegeix la seva privadesa a l'article 18.2:
“El domicili és inviolable. Cap entrada o registre no es pot fer sense consentiment del titular o resolució judicial, excepte en cas de delicte flagrant.”Això sí, cal ser pràctics i tot inquilí hauria d'obrir la porta al propietari quan es necessiti fer alguna reparació i ha de veure de què es tracta.
No es pot estipular al contracte de lloguer que serà l'inquilí l'encarregat de pagar totes les reparacions al pis de lloguer. Aquesta clàusula és contrària al que diu el article 21 de la LAU, i per tant NULA:
“Article 21 Conservació de l'habitatge
1. L'arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut, llevat que el deteriorament de la reparació del qual es tracti sigui imputable a l'arrendatari d'acord amb el que disposen els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil.
L'obligació de reparació té el límit en la destrucció de l'habitatge per causa no imputable a l'arrendador. A aquest efecte, cal atenir-se al que disposa l'article 28.
2. Quan l'execució d'una obra de conservació no es pugui diferir raonablement fins a la conclusió de l'arrendament, l'arrendatari està obligat a suportar-la, encara que sigui molt molesta o durant ella es vegi privat d'una part de l'habitatge.
Si l'obra durés més de vint dies, la renda s'ha de disminuir en proporció a la part de l'habitatge de què l'arrendatari es vegi privat.
3. L'arrendatari ha de posar en coneixement de l'arrendador, en el termini més breu possible, la necessitat de les reparacions que preveu l'apartat 1 d'aquest article, als únics efectes de les quals ha de facilitar a l'arrendador la verificació directa, per si mateix o pels tècnics que designi, de l'estat de l'habitatge. En tot moment, i prèvia comunicació a l'arrendador, pot fer les que siguin urgents per evitar un dany imminent o una incomoditat greu, i exigir-ne immediatament l'import a l'arrendador.
4. Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge seran a càrrec de l'arrendatari.”
És a dir, l'inquilí només ha de pagar les reparacions per causes imputables a ell (cosa que trenqui) i les petites reparacions que s'hagin de fer al pis pel desgast que ell mateix ha fet de l'habitatge.
Si vols saber més sobre aquest tema no deixis de consultar-nos: