Categoría: traspaso de local de negocio

INCIDENTE NULIDAD ACTUACIONES y/o RECURSO AMPARO

El incidente de nulidad de actuaciones (arts. 241 LOPJ y 228 LEC) tiene como finalidad corregir una vulneración de derechos fundamentales un derecho fundamental de los referidos en el artículo 53.2 de la Constitución (derechos y libertades del art. 14 y sección primera, capítulo segundo, título primero – los derechos fundamentales y las libertades públicas-), invalidando lo actuado y dejando sin efecto la sentencia en cuestión.

Siendo conscientes en todo momento de los “riesgos” que ello comporta, como es la poca esperanza que el Tribunal que ha dictado una sentencia vulnerando algún derecho fundamental vaya a rectificar, no olvidemos que todos somos humanos y nos cuesta dar nuestro brazo a torcer, también hay que considerar la posibilidad de que en caso de no darnos la razón nos puedan condenar en costas y además aunque ello parece más improbable a la sanción por temeridad.

Todo ello, siempre que no haya podido denunciarse antes de recaer resolución que ponga fin al proceso y siempre que dicha resolución no sea ya susceptible de recurso (ni apelación ni casación).

Pero, hay que diferenciar y conocer ¿cuándo constituye el incidente de nulidad de actuaciones vía previa al recurso de amparo y cuándo no lo es?

Esta duda se plantea porque, por un lado, el artículo 44.1 a) de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional, exige para recurrir “que se hayan agotado todos los medios de impugnación previstos por las normas procesales para el caso concreto dentro de la vía judicial”; mientras que, por otra parte, el artículo 44.2 de la misma Ley orgánica establece que “el plazo para interponer el recurso de amparo será de 30 días, a partir de la notificación de la resolución recaída en el proceso judicial”.

Por tanto podemos afirmar que si no se interpusiera previamente el incidente, excepcional, de nulidad de actuaciones, podría inadmitirse el recurso de amparo por no haberse agotado toda la vía judicial previa como impone el mencionado artículo 44.1 a) de la LOTC; y, asimismo, si se interpusiera el incidente de nulidad de actuaciones y el mismo no resultaba necesario o procedente, el recurso de amparo sería extemporáneo (al haber transcurrido el plazo de 30 días previsto en el también citado artículo 44.2 de la LOTC) y, consiguientemente, sería inadmitido.

Esta cuestión, sin embargo, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Constitucional. Así, según su Sentencia nº 176/2013, de 21 de octubre (citando la anterior STC 182/2011, de 21 de noviembre), dispone el Tribunal Constitucional lo siguiente: “… la exigencia de agotar la vía judicial antes de acudir en amparo ante este Tribunal no reviste carácter formal, sino que sirve al fin de preservar la subsidiariedad del recurso de amparo, enfoque que necesariamente tiñe el enjuiciamiento de todo supuesto concreto. Así, el agotamiento de la vía judicial previa exige la utilización de todos los remedios procesales que reúnan la condición de pertinentes a fin de obtener ante los órganos judiciales la protección de los derechos fundamentales pretendidamente vulnerados.

En conclusión, de dicha doctrina constitucional, se desprende que será necesario plantear previamente el incidente de nulidad de actuaciones cuando los órganos judiciales no hayan tenido oportunidad alguna previa de examinar la vulneración que constituye el motivo de nulidad de actuaciones. En otro caso, habrá de interponerse directamente recurso de amparo.

EN QUE CONSISTE LA LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD 1

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¿En qué consiste la segunda oportunidad? -1ª parte-

Este procedimiento ha de permitir al deudor persona física (ex empresario o consumidor) que se encuentra en situación deudora y que cumple determinados requisitos, verse liberado de las deudas que aún arrastra, después de haberse liquidado su patrimonio. Supone, por tanto, una excepción al principio general de la responsabilidad patrimonial universal que proclama el artículo 1911 del Código Civil, según el cual “toda persona debe responder de las obligaciones asumidas con la totalidad de su patrimonio presente y futuro”.

Todo ello, y anteriormente a la actual “Ley de la Segunda Oportunidad” nos trasladaba al concurso de acreedores; y ello se traducía en el hecho de que si el deudor no alcanzaba un convenio con sus acreedores -y hay que recordar que éstos desde luego no tenían ningún aliciente para ello-, se procedía a la liquidación (ruinosa en muchos casos) de todo su patrimonio, pagándose las deudas hasta donde alcanzase y lo más grave es que persistían el resto de las deudas a perpetuidad. En definitiva una solución muy insatisfactoria para el deudor. Ahora el concurso confiere una posibilidad real de comenzar de nuevo.

Esta posibilidad se introdujo en nuestro ordenamiento a través de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que trajo el antiguo artículo 178.2 LC. Posteriormente se desarrolló esta iniciativa de modo más concreto a partir de la promulgación del Real Decreto-Ley 1/2015 de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

Actualmente encontramos regulado el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho en el artículo 178 bis de la Ley Concursal. Un único precepto, con vocación de exhaustividad, que sin embargo está siendo objeto de distintas controversias. Y del que cabe formularse las siguientes preguntas: ¿Qué requisitos ha de cumplir el deudor que pretende acogerse a esta medida? En principio podemos decir que formalmente solo se precisa uno: ser deudor de buena fe.
Aunque en la práctica se requiere alguno más que podemos resumir en los cinco siguientes requisitos:
• Justificar el haber intentado alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores.
• No haber sido declarado culpable judicialmente porque su insolvencia haya sido provocada de manera deliberada por el propio emprendedor, lo que en los concursos de acreedores tradicionales se denomina administración desleal.
• No haberse acogido a la Ley de Segunda Oportunidad en los diez años anteriores a la petición del concurso.
• No haber sido condenado por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico por de falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores.
• No haber rechazado una oferta de empleo adecuada a su capacidad en los cuatro años anteriores a la petición del concurso.

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QUE AUTORIDAD LABORAL ES LA COMPETENTE ANTE UN E.R.E. CON TRABAJADORES AFECTADOS EN VARIOS CENTROS DE TRABAJO ??

QUE AUTORIDAD LABORAL ES LA COMPETENTE ANTE UN E.R.E. CON TRABAJADORES AFECTADOS EN VARIOS CENTROS DE TRABAJO

Según la definición del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en el ámbito de las Comunidades Autónomas, tendrá la consideración de Autoridad Laboral competente para la tramitación del procedimiento de regulación de empleo el órgano que determine la Comunidad Autónoma respectiva, cuando el procedimiento afecte a trabajadores que desarrollen su actividad en centros de trabajo ubicados en su totalidad en el territorio de una Comunidad Autónoma.

Correspondiendo a la Administración General del Estado:
Cuando el procedimiento afecte a centros de trabajo o trabajadores radicados en dos o más Comunidades Autónomas, conocerá del procedimiento de regulación de empleo la Dirección General de Empleo del Ministerio de Empleo y Seguridad Social; salvo que el 85%, como mínimo, de la plantilla de la empresa radique en el ámbito territorial de una Comunidad Autónoma y existan trabajadores afectados en la misma, en cuyo caso la instrucción del procedimiento se realizará ante esa autoridad laboral autonómica. Debiéndose notificar a la Dirección General de Empleo del Ministerio de Empleo y de Seguridad Social la finalización del periodo de consultas, trasladándose copia del acuerdo alcanzado en el mismo, o en caso de concluir este sin acuerdo, la decisión empresarial de despido colectivo.

Ejemplo: empresa con 72 trabajadores, de los cuales 62 trabajan en Cataluña y los otros 10 entre otras diferentes Comunidades Autónomas; siendo el Departament de Treball de la Generalitat la encargada de los trámites administrativos.

Conocerá también la Dirección General de Empleo del Ministerio de Empleo y Seguridad Social cuando el procedimiento afecte a empresas o centros de trabajo relacionados con créditos extraordinarios o avales acordados por el Gobierno de la Nación; con empresas pertenecientes al Patrimonio del Estado y, en general, aquellas que tengan la condición de sociedades mercantiles estatales, así como con empresas relacionadas directamente con la Defensa Nacional u otras cuya producción sea declarada de importancia estratégica nacional.

En el supuesto anterior, cuando el procedimiento afecte a centros de trabajo ubicados en el ámbito de una provincia conocerán las Áreas y Dependencias funcionales de Trabajo e Inmigración dependientes de las Delegaciones y Subdelegaciones del Gobierno en las Comunidades Autónomas (una vez suprimidas las Direcciones Provinciales de Trabajo, Seguridad Social y Asuntos Sociales). Este ámbito competencial, en razón a los traspasos de funciones y servicios del Estado en materia de trabajo a las Comunidades Autónomas, se reduce a determinadas empresas en que se mantiene la intervención de la Administración General del Estado (sociedades estatales, empresas pertenecientes al Patrimonio del Estado, empresas relacionadas directamente con la defensa nacional, etc.).

En este último caso, cuando el procedimiento pueda afectar a más de 200 trabajadores o la medida tenga especial trascendencia social, la Dirección General de Empleo del Ministerio de Empleo y Seguridad Social podrá avocar la competencia para conocer del procedimiento.

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Traspaso de Negocio Inmobiliario

Traspaso de Negocio Inmobiliario

La cesión del contrato de arrendamiento de local, más conocida como el traspaso de local de negocio, es una figura contractual que implica que una tercera persona, distinta del arrendatario y del arrendador se va a subrogar, ocupando la posición del arrendatario inicial, en todos los derechos y en todas las obligaciones que hayan nacido del contrato de arrendamiento. Asimismo, conviene dejar claro que esta subrogación no implica, salvo que exista pacto al respecto, que se produzca ninguna modificación del contrato de arrendamiento que se traspasa o cede.

Si tenemos en cuenta que tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, existen todavía muchos contratos de arrendamientos de local celebrados al amparo de la anterior normativa que regía esta materia, es decir, por el Real Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, popularmente conocido como el “Decreto Boyer”; es por ello que, a la hora de proceder al estudio de esta materia, es importante tener en cuenta la fecha de celebración del contrato, pues determinará la aplicación, o no, de ciertas especialidades establecidas en el denominado “régimen transitorio”, que será de aplicación en los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, con anterioridad al 1 de Enero de 1995, y asimismo, en función de si el contrato de que se trate fue celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 o con anterioridad a dicha fecha.

En cuanto a los locales de negocio arrendados, y en concreto, en cuanto al tema del traspaso, debemos acudir a las disposiciones transitorias primera y tercera de la LAU, para determinar, en cada caso, cuál será el régimen aplicable. En este sentido, cuando se pretenda traspasar un local de negocio arrendado, en virtud de contrato celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y que subsista tras la entrada en vigor de la LAU (1 de Enero de 1995), deberá estarse a las normas a cuyo amparo se celebró dicho contrato. Es decir, que deberemos estar a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/1985 (Decreto Boyer) y a lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre). No obstante, dispone la disposición transitoria primera de la LAU que cuando haya tenido lugar la tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil (“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1877 y 1577, a menos que haya precedido requerimiento.”), el arrendamiento renovado pasará a regirse por las normas establecidas en el texto de la LAU (1994) relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Ahora bien, cuando el local que se pretenda traspasar lo posea el arrendatario en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, debemos acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU en virtud de la cual se establece que aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la citada fecha (entrada en vigor del Decreto Boyer), y que, claro está, permanezcan vigentes cuando se produce la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964. Ahora bien en este caso establece una serie de modificaciones o especialidades con respecto a lo establecido en el régimen anterior y que serán de aplicación cuando concurran las circunstancias especificadas en dicha disposición transitoria. Por último, si estamos ante un contrato de traspaso o cesión de local de negocio celebrado, o a celebrar, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, lo primero que debemos considerar es que la LAU no habla expresamente de traspaso de local de negocio, sino de cesión de contrato de arrendamiento de local, a pesar de lo cual, realiza una escasa regulación, pues establece como regla la libertad de pacto entre las partes (regla esta que rige con carácter general en todo el régimen establecido por dicha ley). De este modo, las partes podrán pactar tanto el reconocimiento de esta posibilidad de cesión al arrendatario, así como pactar que el arrendatario renuncia a dicha posibilidad.
En el caso de que las partes no pactaran nada a este respecto, podrá el arrendatario proceder a la cesión del local, pues así lo permite la LAU, en su artículo 32, al señalar que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad profesional o empresarial, podrá el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Tan sencilla es la regulación que la LAU realiza de la cesión que tan sólo se establecen dos requisitos para que la cesión (traspaso) se pueda llevar a cabo. Así, en primer lugar, se establece como requisito para poder ceder el local, que en él se ejerza una actividad empresarial o profesional, sin que sea requisito necesario, salvo que así se pacte en el contrato de cesión, que el cesionario (que es como se denomina a la persona a la que se cede el contrato de arrendamiento) destine el local a ejercer esa misma actividad, sino que podrá dedicarlo a otra actividad distinta. En segundo lugar, establece el artículo 32 de la LAU que, la cesión deberá ser notificada, de forma fehaciente, al arrendador en el plazo de un mes contado desde la fecha en que la cesión se concertó. El hecho de que esta notificación no tenga lugar, facultará al arrendador para resolver, de pleno derecho, el contrato.

Una vez producida la cesión del contrato, la LAU concede un derecho al arrendador, a modo de compensación se podría decir, por concederse esta facultad al arrendatario sin necesidad de contar con el consentimiento de quien es el propietario del local. Este derecho consiste en una elevación del 20% de la renta que en vigor, es decir, la que el arrendatario venga abonando en el momento de producirse la cesión. Asimismo, también se le concederá este derecho al arrendador cuando haya tenido lugar un cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, escisión o transformación de la sociedad arrendataria. Si bien se concede el derecho a elevar la renta al arrendador, este cambio no se reputa, a efectos de la LAU, como una cesión.
El apartado 2 del artículo 39 de la LAU 1964, establece la cuantificación del derecho de participación, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario en los términos que se expresan a continuación:

Un 30%, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936;
Un 20%, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942 y,
Un 10%, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Finalmente, los porcentajes señalados, además, experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura notarial de cesión; es decir, un 45%; 30% y 15%, respectivamente.

Resulta de interés destacar, como importante diferencia con la anterior regulación de los traspasos de local de negocio, que se realizaba por el Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si antes, en los casos de traspaso del local, el arrendador tenía derecho de tanteo y derecho de retracto (reconocidos en los artículos 35 y 36 del citado Texto Refundido), con la actual regulación por la LAU, estos derechos del arrendador han desaparecido en los casos de cesión (traspaso) de local, subsistiendo únicamente en los supuestos de venta de la finca (vivienda o local) arrendada.

No obstante todo lo expuesto anteriormente, recordar que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU, rige la libertad de pacto entre las partes. Esto significa que, mediante la inclusión de cláusulas en el contrato de arrendamiento, se puede establecer el régimen aplicable a cada caso. Sólo aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas en el contrato se regirán por lo dispuesto en la Ley en su Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; conforme a lo que establece el Artículo 4, apartado 3º de la LAU.

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