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SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO HIPOTECAS MULTIDIVISAS

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El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre (CIP 2678/2015), ha estimado el recurso de casación interpuesto por los prestatarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que desestimó la demanda en la que solicitaban la nulidad de las cláusulas multidivisa de un préstamo hipotecario concertado con Barclays Bank.

La sentencia viene a aplicar finalmente la doctrina de la Sala Primera a la jurisprudencia del TJUE, que en el caso Banif Plus Bank (sentencia de 3 de diciembre de 2015) en la que consideró que las operaciones de cambio de divisa, accesorias a un préstamo que no tiene por finalidad la inversión, no constituyen un instrumento financiero distinto del propio préstamo, sino únicamente una modalidad indisociable de ejecución de éste. Dado que la definición de los instrumentos financieros a efectos de la aplicación de la normativa sobre el mercado de valores es una cuestión regulada por el Derecho de la Unión (Directiva MiFID), es por ello que los tribunales españoles deben aplicarla de conformidad con la jurisprudencia del TJUE, y eso lleva a la conclusión de que el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

Por todo ello, las entidades financieras que conceden estos préstamos están sometidas a las diversas obligaciones de información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene la consideración legal de consumidor.

La sala descarta que las cláusulas multidivisa controvertidas fueran objeto de negociación individual y quedaran por ello excluidas del ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas. Se trata de cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia y respecto de las que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no solo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes.

El hecho de que los préstamos multidivisa estén excluidos de la normativa MiFID no significa que no sean un producto complejo a efectos del control de transparencia. La sentencia aplica los criterios de la sentencia del TJUE de 20 de septiembre de 2017 (caso Andriciuc) y considera que aunque el consumidor medio puede prever el riesgo de un cierto incremento de las cuotas de amortización por efecto de la fluctuación de las monedas sin necesidad de una especial información, no ocurre lo mismo con otros riesgos asociados a estas hipotecas.

Hay que resaltar que en estas hipotecas la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, es decir que el prestatario puede adeudar un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo, incluso aunque se cumpla la obligación de pagar las cuotas y además el banco pueda dar por vencido anticipadamente el préstamo si el euro se devalúa por encima de ciertos límites sobre la divisa extranjera, lo que puede llevar a crear un grave perjuicio al cliente.

En el caso del recurso, ha quedado acreditado que la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos.

En este caso los prestatarios no solo han tenido que abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial, y todo ello pese a la bajada del tipo de interés, sino que además, al haber hecho uso el banco de la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo ante la imposibilidad de seguir haciendo frente al pago de las cuotas, la cantidad que se les ha reclamado en euros como capital pendiente de amortizar en el proceso de ejecución hipotecaria ha superado la cantidad que les fue ingresada en su cuenta en euros por la concesión del préstamo.

Queda acreditado que la falta de transparencia de las cláusulas multidivisa ha generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica. La posibilidad de cambio de divisa prevista en el contrato, aunque supone un cierto mecanismo de limitación del riesgo de fluctuación en los casos de previsible apreciación de la divisa en un futuro próximo, no elimina los riesgos mencionados ni dispensa al banco de sus obligaciones de transparencia en la información precontractual que facilite a sus potenciales clientes y en la redacción de las cláusulas del préstamo hipotecario.

En consecuencia, la sala ha estimado entendemos en buen criterio que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia y casa la sentencia recurrida, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros; siendo esta la mejor resolución ya que entiende que la declaración de nulidad total supondría un serio perjuicio para el consumidor, que se vería obligado a devolver de una sola vez la totalidad del capital pendiente de amortizar, y que la nulidad parcial es posible por el régimen contractual previsto en el préstamo hipotecario.

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ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE ACCIDENTES LABORALES

ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE ACCIDENTES LABORALES

Se denomina accidente laboral a aquel que sufre un trabajador durante su jornada laboral. Se incluyen también como accidentes de este tipo aquellos denominados in itinere, es decir, los sufridos durante el trayecto “directo” de su casa al trabajo o viceversa, con independencia del tiempo que dure el mismo; es decir que pueden existir accidentes dos horas antes o después del trabajo y algunos que se produzcan a los quince minutos no se consideran ya que ha existido una interrupción en el trayecto. En estos últimos la indemnización está sujeta a las mismas exigencias que los accidentes de tráfico, de tal manera que la indemnización sólo será posible cuando el lesionado no sea culpable del accidente.

Se entiende también cómo accidente profesional a las lesiones corporales sufridas por el trabajador como consecuencia del trabajo que desarrolle.

En el concepto de accidente de tipo laboral se incluyen también los sufridos por trabajadores autónomos, siempre que estos hayan solicitado esta cobertura a la Seguridad Social y abonen las cuotas sociales correspondientes, cobertura ésta muy poco utilizada.

Por lo tanto, para que un accidente sea considerado laboral, y como consecuencia susceptible de indemnización, debe cumplir las siguientes características:
• Que el trabajador sufra una lesión corporal, física, psíquica o enfermedad.
• Que sea un trabajador por cuenta ajena o esté dado de alta en la contingencia de accidente de trabajo como autónomo por cuenta propia o sea socio trabajador de una sociedad mercantil.
• Que el accidente sea con ocasión o como consecuencia del trabajo.

Únicamente se podrá reclamar indemnización en caso de accidentes profesionales y laborales cuando este se haya producido por culpa o negligencia del empresario en el cumplimiento de las medidas de seguridad y salud en el trabajo, es decir, cuando el accidente sea consecuencia de una infracción del empresario.

A la hora de solicitar una indemnización por accidente laboral es importante reunir en la documentación los resultados de las Inspecciones de Trabajo anteriores a la fecha del accidente por si se hubiese levantado un Acta de Infracción, lo que facilitaría el resultado positivo del litigio, así como todos los testimonios y documentos que podamos.

En caso de accidentes muy graves, la policía levantará atestado de lo ocurrido.

El responsable de pago en caso de un accidente sufrido en el trabajo (o In Itinere) será la Empresa culpable del accidente y su Entidad Aseguradora (Mutua) de la responsabilidad civil.

En el caso de que existan dos empresas responsables del accidente, contrata y principal por ejemplo, en la mayoría de los casos ambas serán responsables solidarios.

La gran mayoría de las empresas cuentan con un seguro de responsabilidad civil, por lo que tras identificar a la compañía aseguradora, debemos ampliar la demanda contra ella (Jurisdicción Social) o ser citada como responsable civil subsidiario (Jurisdicción Penal).

Plazo de Prescripción de los Accidentes Laborales, Como norma general podemos señalar que el plazo de prescripción de la acción penal es de 3 años, mientras que en el caso de la acción social, este plazo se reduce a 1 año a partir de la estabilización de las secuelas, o en su caso, a partir de que sea concedida la Incapacidad Permanente.

Accidentes Laborales. En la legislación española se consideran accidentes profesionales los siguientes:
• Los accidentes in itinere son considerado accidente laboral siempre que se produzcan en un recorrido directo entre el domicilio habitual y el puesto de trabajo o viceversa (tal y como ya explicamos)
• Los accidentes de trabajo o profesionales, incluidos los in itinere, ocurridos como consecuencia del desempeño de cargos electivos o carácter sindical o de gobierno de entidades gestoras.
• Todos los accidentes que ocurran como consecuencia de las tareas ejecutadas por el trabajador en interés del buen funcionamiento de la empresa en cumplimiento de las órdenes del empresario, aunque sean distintas a las establecidas en su categoría profesional.
• Los ocurridos en actos de salvamento o de naturaleza similar cuando tengan conexión con el trabajo.
• Aquellas enfermedades, no catalogadas como enfermedad profesional, que se contraigan como consecuencia de la realización de la tarea profesional.
• Las enfermedades o defectos, incluso padecidas con anterioridad al accidente, que se agraven como consecuencia del mismo.
• Las enfermedades cardiovasculares, hemorragias cerebrales o similares cuando se producen como consecuencia del trabajo.

Por otra parte, no están considerados como accidentes de tipo laboral las siguientes excepciones:
• La imprudencia temeraria y la imprudencia profesional.
• Los producidos mientras el accidentado esté cometiendo un acto doloso.
• Las enfermedades cardiovasculares hemorragias cerebrales o similares que a pesar de producirse en el puesto de trabajo, no son consecuencia de la actividad profesional, aunque sobre estas causas existe jurisprudencia contradictoria.

Como ya hemos comentado en el epígrafe anterior, sólo los accidentes profesionales consecuencia de una infracción en las normas de prevención de riesgos laborales, son susceptibles de indemnización.

A continuación os detallamos las infracciones más habituales en los accidentes en el desempeño de un trabajo sufridos en nuestro país:
• Falta de Evaluación de los Riesgos Laborales de los puestos de trabajo de los trabajadores.
• Falta de Medidas Colectivas de Seguridad, (redes, barandillas…).
• Falta de Equipos de Protección Individual (EPI’s) como arneses, botas, guantes, etc.
• Deficiente coordinación entre las diferentes empresas que intervienen en un mismo proyecto.
• Falta de delimitación ni señalización de la zona de trabajo.
• Falta de Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo con contenido adecuado a los riesgos para la seguridad de los trabajadores.
• Falta de formación del trabajador en Prevención de Riesgos Laborales.

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¿ Que debo hacer si quiero pedir la devolución TOTAL de mi Cláusula Suelo ?

¿Si quiero pedir la devolución TOTAL de mi cláusula suelo…?

Ya en una publicación anterior nos hicimos eco de la sentencia histórica del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21.12.16 por la que obligaba a las  entidades bancarias a devolver todo lo cobrado con las cláusulas suelo. En concreto el tribunal con sede en Luxemburgo sentencio que los bancos españoles deben devolver todo el dinero cobrado a través de la cláusula suelo, declarando “incompatibles dichas cláusulas con el Derecho de la Unión”. Al ser estas contrarias a los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE, pasados ya dos meses desde entonces, ¿cómo está el asunto y a quienes afecta ?

devolución Cláusula Suelo

Se calcula que los afectados por este asunto varían según las fuentes a las que accedas entre los 2,5 y los 4 millones, y ello a que es debido?

  • 4 millones pudiesen ser las que inicialmente tuvieran instauradas cláusulas suelo en sus hipotecas.
  • 120.000 fueron desahuciadas según fuente del banco de España entre 2012 y 2015. Ellos en principio ya no podrán reclamar, aunque ya se están produciendo algunas sentencias en sentido contrario.
  • El 30% de los que tenían cláusula suelo han firmado un documento en estos últimos años para que les bajasen las condiciones, con la consiguiente cláusula que les comprometía a no demandar al banco y no solicitar devolución alguna. Actuación que también puede ser recurrible de mantenerse la misma posición de “abuso” que origino las clausulas suelo.
  • Entre un 5% y un 10% han terminado de pagar su hipoteca y previsiblemente darán por zanjado el asunto.
  • Por lo tanto nos queda aproximadamente los 2,5 a 3 millones de hipotecas de la franja más baja de todas las fuentes consultadas.

Qué deben hacer todos estos particulares para recuperar su dinero:

  • Los Bancos no van a actuar de oficio, puesto que la sentencia de Europa no dice que lo tengan que devolver de forma automática, lo que dice es: “Si la cláusula suelo es nula, es nula desde el inicio de la firma no desde Mayo de 2013”
  • El gobierno ante el temor generalizado de la banca por sus cuentas de resultados ha realizado el Real Decreto-ley 1/2017 quiere hacer un procedimiento con la finalidad declarada por el ejecutivo de hacer rápida la devolución, aunque eso está por ver. Pero sin duda ya tenemos instaurada la vía prejudicial que hay que explorar.

El Real Decreto sobre cláusulas suelo aprobado por el Gobierno el pasado 20 de enero y que instaura como paradigma de la solución de este problema la reclamación prejudicial con un límite para su tramitación por las entidades bancarias de tres meses. Pero cuidado, ya que este no da cobertura al 60% de los afectados al ser pequeños empresarios, autónomos y entidades como comunidades de vecinos, según los expertos.

Si a todo ello añadimos que las cantidades a devolver que se barajan no son pequeñas y que se cuantifican entre los 4.000 a 15.000 millones de euros, parece evidente que la banca seguirá haciendo todo lo que esté en su mano para evitar cumplir o mejor dicho minimizar los efectos pretendidos por la sentencia europea. Al efecto económico habría que añadir el efecto perverso del reconocimiento explicito o incluso en algunos casos implícito de que la clausula es nula y ello supondría un aumento de reclamaciones de todos los colectivos que antes mencionamos que quedan “temporalmente” excluidos de este procedimiento.

Desde nuestro modesto punto de vista, la norma no conseguirá reducir el impacto previsto del número de reclamaciones que llegarán a los juzgados en los próximos meses, ya que el mecanismo extrajudicial tal y como hemos explicado no contempla la posibilidad de que varios colectivos vean compensado su derecho y a los particulares que lo soliciten queda por ver que les ofrecen, teniendo siempre muy claro que la vía judicial la tienes abierta y cada vez con más antecedentes a su favor.

Lo que es evidente es que hay que reclamar bien vía extrajudicial o judicial para que los bancos devuelvan el dinero, y si a todo ello, le añadimos que a las demandas por cláusulas suelo se podrían unir las reclamaciones por gastos hipotecarios y por hipotecas multidivisa; con todos estos datos parece fácil adivinar que se presenta un año 2017 jurídicamente complejo en todo lo referente a este asunto. ¿No les parece ?. Les aseguramos que les seguiremos informando.

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Que podemos hacer ante el impago de una indemnización por despido

Que podemos hacer ante el impago de una indemnización por despido

 

Después de tener una sentencia, o peor aún, de haber pactado el derecho a tener una indemnización por despido, esta no la cobramos porque la empresa que debía pagarnos incumple y es declarada insolvente por el juzgado social correspondiente. Ante ello, ¿Que podemos hacer, o mejor dicho, que debemos hacer?.

 

Lo primero que debemos hacer es obtener del juzgado un auto o Decreto, esto es, una resolución

Qué hacer ante el impago de una indemnización por despido con Aran Consulting, Bufete de Abogados profesionales con experiencia en todas las especialidades en Sabadell, Barcelona (aranconsulting.cat)
Qué hacer ante el impago de una indemnización por despido con Aran Consulting, Bufete de Abogados profesionales con experiencia en todas las especialidades en Sabadell, Barcelona (aranconsulting.cat)

firme dictada por el Juzgado, por la que se declare la insolvencia empresarial. Para obtener esta resolución judicial donde se declare la insolvencia de la empresa, debemos solicitar primero al Juzgado la práctica de diligencias de averiguación patrimonial mediante las cuales el Juzgado investigará el patrimonio de la empresa en búsqueda de bienes susceptibles de ser embargados para pagar la indemnización del trabajador, en principio estamos hablando de cuentas bancarias, inmuebles, vehículos, etc…

Si tras la práctica de dichas diligencias de averiguación patrimonial solicitadas por nuestra parte, el Juzgado finalmente descubre que la empresa carece de bien, en ese caso se verá obligado a dictará un Auto reconociendo la insolvencia de la empresa.

Una vez obtenida la insolvencia de la empresa, el trabajador, para poder cobrar la indemnización por despido deberá dirigirse, antes del plazo de un año desde ese momento al Fondo de de Garantía Salarial (FOGASA), ya que este organismo será el encargo de abonar parte de las indemnizaciones por despido en caso de que la empresa obligada al pago sea declarada insolvente, basta con llevar cumplimentado el impreso correspondiente junto a la copia del DNI y libreta bancaria del trabajador a la vez que un testimonio de todo el proceso judicial desde el inicio hasta la insolvencia.

Una vez abonadas las indemnizaciones a que viene obligado, el FOGASA, podrá reclamar la cantidad que le ha pagado al trabajador, a la empresa, “subrogándose” en el correspondiente juzgado de los los derechos que tenía el trabajador y hasta el límite de la cuantía pagada.

Es importante resaltar que existen una serie de límites máximos que actualizan cada año en el FOGASA i que se encuentran especificados en la pagino web del organismo, www.empleo.gob.es/fogasa , limites que afectan tanto del importe día, como del máximo importe fijado actualmente en 18.282,85 euros, también es importante tener en cuenta que para calcular la indemnización a la que viene obligado en caso de insolvencia de la empresa, esta es de solo 30 días de salario por año de servicio, sin que pueda reclamarse, por tanto los 33 (a partir 12.02.12), ni los 45 (si la antigüedad era anterior) tal y como se regula en el Estatuto de los Trabajadores respecto de las deudas de la empresa.

Es importante tener muy en cuenta, que el se excluyen del ámbito de protección del FOGASA las indemnizaciones por insolvencia de la empresa que hayan sido reconocidas en conciliación administrativa, salvo las derivadas de expedientes de regulación de empleo, en cuanto que lo acordado en la misma solo tiene fuerza ejecutiva entre las partes firmantes, pero no contra el FOGASA, por ello es muy importante siempre asesorarse bien e ir acompañado desde el momento del despido de un abogado experto como los que puedes encontrar en www.aranconsulting.cat

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Impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas

Impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas

Quedan sujetas al impuesto en concepto de transmisiones patrimoniales onerosas las operaciones siguientes, cuando han sido realizadas entre personas vivas, excepto que se encuentren sujetos y exentos del impuesto sobre el valor añadido.

-Las transmisiones patrimoniales realizadas a título oneroso de todo tipo de bienes o derechos que integran el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.Dentro de este apartado está la transmisión de medios de transporte usados (vehículos de segunda mano, embarcaciones y aeronaves).
-La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, a menos que éstas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y aeropuertos.
-Las adjudicaciones en pago o para el pago de deudas, las adjudicaciones expresas para asumir deudas del transmitente, los excesos de adjudicaciones declarados, los expedientes de dominio, las actas de notoriedad y la constitución de condiciones resolutorias explícitas.

Es sujeto pasivo del impuesto y está obligado al pago la persona que adquiere los bienes o derechos transmitidos o que resulta beneficiaria de la operación.

La base imponible se corresponde, como regla general, con el valor real del bien o derecho a que se refiere la operación, entendido como aquel valor que establecerían partes independientes que actuaran libremente y sin un interés particular en la operación.

Transmisión de medios de transporte usados
La transmisión de un medio de transporte (vehículo, embarcación o aeronave) usado puede estar:
-Sujeta al impuesto, si la transmisión es entre particulares.
-Exenta del impuesto con carácter provisional, si se trata de transmisiones efectuadas a favor de empresarios que tienen como actividad habitual la compraventa de vehículos usados. La exención se convierte en definitiva si se justifica que la venta posterior del vehículo ha tenido lugar dentro del plazo de un año desde que se adquirió.
-No sujeta al impuesto, si la parte vendedora es o bien una compañía mercantil, o bien un empresario/aria o profesional que transmite un vehículo afecto a la actividad profesional o industrial que desarrolla (concesionarios de vehículos, taxistas, camioneros…).
Es sujeto pasivo del impuesto y está obligado al pago la persona que adquiere el medio de transporte, y la base imponible se corresponde con su valor real, si bien a este efecto el Ministerio de Economía y Hacienda publica cada año una orden ministerial de valoración de estos medios de transporte.

Tarifas y tipos impositivos:

Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles urbanos:

10%, hechos imponibles devengados a partir del 1 de agosto de 2013.
8% entre el 1 de julio de 2010 y el 31 de julio de 2013.

Transmisiones y derechos reales sobre viviendas con protección oficial:
7%.

Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles rústicos:
10%, hechos imponibles devengados a partir del 1 de agosto de 2013.
8% entre el 1 de julio de 2010 y el 31 de julio de 2013.

Transmisiones de valores y derechos de suscripción del artículo 108 de la Ley 24/1998, del mercado de valores:
10%, para hechos imponibles devengados a partir del 1 de agosto de 2013.
8% entre el 1 de julio de 2010 y el 31 de julio de 2013.

Transmisión de un inmueble que tenga que constituir la vivienda habitual de una familia numerosa:
5,00%.

Requisitos para poder aplicar el tipo reducido:
El sujeto pasivo tiene que ser miembro de una familia numerosa. Es familia numerosa aquélla que tiene tres o más hijos, o bien aquélla que tiene dos hijos y al menos uno de ellos tiene una disminución o está incapacitado para el trabajo.

La suma de las bases imponibles totales, menos los mínimos personales y familiares, de los miembros de la unidad familiar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas no tiene que exceder de 30.000 euros. Esta cantidad se tiene que incrementar en 12.000 euros más por cada hijo que supere el número de hijos que la legislación vigente exige para tener la condición de familia numerosa.

Transmisión de un inmueble que tenga que constituir la vivienda habitual de un joven:
5,00%.

Requisitos para poder disfrutar del tipo reducido:
El contribuyente debe tener 32 años o menos.
Su base imponible total, menos el mínimo personal y familiar, en su última declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas no puede exceder los 30.000 euros.

Transmisión de un inmueble que tenga que constituir la vivienda habitual de una persona con disminución física, psíquica o sensorial:
5,00%.

Requisitos para poder disfrutar del tipo reducido:
El grado de minusvalia tiene que ser igual o superior al 65%.
La suma de las bases imponibles totales, menos los mínimos personales y familiares, de los miembros de la unidad familiar a los efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas no puede exceder los 30.000 euros.
La circunstancia de minusvalia tiene que concurrir en el contribuyente o en alguno de los miembros de su unidad familiar.
Se tiene que acreditar la minusvalidez alegada y su grado mediante un certificado del ICASS. También se tiene que acreditar documentalmente las rentas de la unidad familiar.

Transmisiones y derechos reales sobre bienes muebles, excepto medios de transporte:
4,00%

Medios de transporte:
5,00%

Concesiones administrativas:
4,00%

Derechos reales de garantía, pensiones, fianzas, préstamos y obligaciones y condiciones resolutorias:
1,00%

Arrendamientos de fincas urbanas o rústicas:
Para hechos imponibles a partir del 1 de enero de 2015: 0,50%
Del 31 de enero de 2014 al 31 de diciembre de 2014: 0,30%
Hasta el 30 de enero de 2014:

Base en euros     Euros
Hasta 30,05       0,09
De 30,06………. a…………. 60,10       0,18
De 60,11………. a…………120,20       0,39
De 120,21…….. a…………240,40       0,78
De 240,41………a…………480,81       1,68
De 480,82………a…………961,62        3,37
De 961,63…….. a ……..1.923,24        7,21
De 1.923,25….. a…….. 3.846,48      14,42
De 3.846,49.. a……….. 7.692,95      30,77

De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 o fracción.

Las transmisiones patrimoniales onerosas se autoliquidan mediante el modelo 600 (incluidos los alquileres urbanos) y el modelo 620 (compravenda de vehículos).

El pago y presentación puede hacerse:  
– Presencialmente.
El pago del impuesto se efectua en cualquier entidad colaboradora con la función recaudatoria de la Generalitat de Catalunya. La presentación se hace en las delegaciones territoriales y oficinas liquidadoras.
– Telemáticamente.

 

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Traspaso de Negocio Inmobiliario

Traspaso de Negocio Inmobiliario

La cesión del contrato de arrendamiento de local, más conocida como el traspaso de local de negocio, es una figura contractual que implica que una tercera persona, distinta del arrendatario y del arrendador se va a subrogar, ocupando la posición del arrendatario inicial, en todos los derechos y en todas las obligaciones que hayan nacido del contrato de arrendamiento. Asimismo, conviene dejar claro que esta subrogación no implica, salvo que exista pacto al respecto, que se produzca ninguna modificación del contrato de arrendamiento que se traspasa o cede.

Si tenemos en cuenta que tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, existen todavía muchos contratos de arrendamientos de local celebrados al amparo de la anterior normativa que regía esta materia, es decir, por el Real Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, popularmente conocido como el “Decreto Boyer”; es por ello que, a la hora de proceder al estudio de esta materia, es importante tener en cuenta la fecha de celebración del contrato, pues determinará la aplicación, o no, de ciertas especialidades establecidas en el denominado “régimen transitorio”, que será de aplicación en los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, con anterioridad al 1 de Enero de 1995, y asimismo, en función de si el contrato de que se trate fue celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 o con anterioridad a dicha fecha.

En cuanto a los locales de negocio arrendados, y en concreto, en cuanto al tema del traspaso, debemos acudir a las disposiciones transitorias primera y tercera de la LAU, para determinar, en cada caso, cuál será el régimen aplicable. En este sentido, cuando se pretenda traspasar un local de negocio arrendado, en virtud de contrato celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y que subsista tras la entrada en vigor de la LAU (1 de Enero de 1995), deberá estarse a las normas a cuyo amparo se celebró dicho contrato. Es decir, que deberemos estar a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/1985 (Decreto Boyer) y a lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre). No obstante, dispone la disposición transitoria primera de la LAU que cuando haya tenido lugar la tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil (“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1877 y 1577, a menos que haya precedido requerimiento.”), el arrendamiento renovado pasará a regirse por las normas establecidas en el texto de la LAU (1994) relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Ahora bien, cuando el local que se pretenda traspasar lo posea el arrendatario en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, debemos acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU en virtud de la cual se establece que aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la citada fecha (entrada en vigor del Decreto Boyer), y que, claro está, permanezcan vigentes cuando se produce la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964. Ahora bien en este caso establece una serie de modificaciones o especialidades con respecto a lo establecido en el régimen anterior y que serán de aplicación cuando concurran las circunstancias especificadas en dicha disposición transitoria. Por último, si estamos ante un contrato de traspaso o cesión de local de negocio celebrado, o a celebrar, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, lo primero que debemos considerar es que la LAU no habla expresamente de traspaso de local de negocio, sino de cesión de contrato de arrendamiento de local, a pesar de lo cual, realiza una escasa regulación, pues establece como regla la libertad de pacto entre las partes (regla esta que rige con carácter general en todo el régimen establecido por dicha ley). De este modo, las partes podrán pactar tanto el reconocimiento de esta posibilidad de cesión al arrendatario, así como pactar que el arrendatario renuncia a dicha posibilidad.
En el caso de que las partes no pactaran nada a este respecto, podrá el arrendatario proceder a la cesión del local, pues así lo permite la LAU, en su artículo 32, al señalar que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad profesional o empresarial, podrá el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Tan sencilla es la regulación que la LAU realiza de la cesión que tan sólo se establecen dos requisitos para que la cesión (traspaso) se pueda llevar a cabo. Así, en primer lugar, se establece como requisito para poder ceder el local, que en él se ejerza una actividad empresarial o profesional, sin que sea requisito necesario, salvo que así se pacte en el contrato de cesión, que el cesionario (que es como se denomina a la persona a la que se cede el contrato de arrendamiento) destine el local a ejercer esa misma actividad, sino que podrá dedicarlo a otra actividad distinta. En segundo lugar, establece el artículo 32 de la LAU que, la cesión deberá ser notificada, de forma fehaciente, al arrendador en el plazo de un mes contado desde la fecha en que la cesión se concertó. El hecho de que esta notificación no tenga lugar, facultará al arrendador para resolver, de pleno derecho, el contrato.

Una vez producida la cesión del contrato, la LAU concede un derecho al arrendador, a modo de compensación se podría decir, por concederse esta facultad al arrendatario sin necesidad de contar con el consentimiento de quien es el propietario del local. Este derecho consiste en una elevación del 20% de la renta que en vigor, es decir, la que el arrendatario venga abonando en el momento de producirse la cesión. Asimismo, también se le concederá este derecho al arrendador cuando haya tenido lugar un cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, escisión o transformación de la sociedad arrendataria. Si bien se concede el derecho a elevar la renta al arrendador, este cambio no se reputa, a efectos de la LAU, como una cesión.
El apartado 2 del artículo 39 de la LAU 1964, establece la cuantificación del derecho de participación, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario en los términos que se expresan a continuación:

Un 30%, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936;
Un 20%, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942 y,
Un 10%, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Finalmente, los porcentajes señalados, además, experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura notarial de cesión; es decir, un 45%; 30% y 15%, respectivamente.

Resulta de interés destacar, como importante diferencia con la anterior regulación de los traspasos de local de negocio, que se realizaba por el Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si antes, en los casos de traspaso del local, el arrendador tenía derecho de tanteo y derecho de retracto (reconocidos en los artículos 35 y 36 del citado Texto Refundido), con la actual regulación por la LAU, estos derechos del arrendador han desaparecido en los casos de cesión (traspaso) de local, subsistiendo únicamente en los supuestos de venta de la finca (vivienda o local) arrendada.

No obstante todo lo expuesto anteriormente, recordar que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU, rige la libertad de pacto entre las partes. Esto significa que, mediante la inclusión de cláusulas en el contrato de arrendamiento, se puede establecer el régimen aplicable a cada caso. Sólo aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas en el contrato se regirán por lo dispuesto en la Ley en su Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; conforme a lo que establece el Artículo 4, apartado 3º de la LAU.

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¿Qué no pueden pedirte al alquilar un piso?

¿Qué no pueden pedirte al alquilar un piso?

Con demasiada frecuencia se incluyen en el contrato de alquiler cláusulas que son nulas porque no se ajustan a la legislación vigente. Eso sí, para que sean declaradas nulas es necesaria la intervención de un juez. Por eso, es mejor que no se lleguen a meter para evitar líos futuros.

Son muchos los que todavía creen que si el contrato se firma por sólo 11 meses se trata de un alquiler de temporada y así no se tiene que ajustar a la normativa que hay para alquiler de vivienda habitual.Pero NO es así. Para que un alquiler sea de temporada se debe estipular y quedar demostrado que la vivienda alquilada no es la vivienda habitual del inquilino porque sólo va a usarla por estudios, traslado temporal por trabajo, vacaciones…

Tras el primer año, el alquiler se prorroga de forma automática cada anualidad hasta sumar 3 años. El inquilino puede decidir no seguir alquilando la vivienda, pero el casero está obligado a respetar estas prórrogas, no puede decir que la prórroga serán las dos partes las que decidirán su prórroga. La prórroga es voluntaria para el inquilino y obligatoria para el casero durante los tres primeros años del alquiler. El casero sólo puede interrumpir estas prórrogas tras el primer año de alquiler, si necesita la vivienda para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Así lo estipula el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

Artículo 9 Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

El inquilino no está obligado a alquilar el piso por un mínimo de un año puede dejar la vivienda en cualquier momento tras los primeros seis meses de alquiler, eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización a pagar al casero por desistimiento anticipado con las limitaciones marcadas por la LAU en su artículo 11:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

No se puede pedir que el inquilino pague más de un mes de alquiler por adelantado. Así lo dice el artículo 17.2 de la LAU:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Si se paga más será en concepto de garantía adicional, como prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra… pero no en concepto de alquiler. Y se debe aclarar en el contrato las cantidades que se pagan y en concepto de qué.Eso sí, en el momento de alquilar el piso el inquilino debe dar, además del mes de alquiler, otro mes en concepto de fianza. Lo anteriormente expuesto, no impide que el inquilino pueda pagar ‘voluntariamente’ más de un mes de alquiler al inicio del contrato, dejando constancia de ello en el mismo.

No se debe, bajo pena de nulidad, incluir en el contrato una cláusula que permita al casero entrar en la vivienda para comprobar su estado porque la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino y la Constitución protege su privacidad en su artículo 18.2:
El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”Eso sí, hay que ser prácticos y todo inquilino debería abrirle la puerta al casero cuando se necesite hacer alguna reparación y debe ver de qué se trata.

No se puede estipular en el contrato de alquiler que será el inquilino el encargado de pagar todas las reparaciones en el piso en alquiler. Esta cláusula es contraria a lo que dice el artículo 21 de la LAU, y por lo tanto NULA:

Artículo 21 Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Es decir, el inquilino sólo debe pagar las reparaciones por causas imputables a él (lo que rompa) y las pequeñas reparaciones que se deban hacer en el piso por el desgaste que él mismo ha hecho de la vivienda.

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Fundaciones con Aran Consulting, Bufete de Abogados profesionales con experiencia en todas las especialidades en Sabadell, Barcelona (aranconsulting.cat)

El autónomo debe comunicar a su pagador la rebaja del tipo de retención

 

Fundaciones con Aran Consulting, Bufete de Abogados profesionales con experiencia en todas las especialidades en Sabadell, Barcelona (aranconsulting.cat)
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La medida beneficiará a unos 325.000 contribuyentes y tendrá un coste transitorio de 118 millones. Hacienda planea que el despido no sea deducible para las empresas.

Los profesionales que el año anterior obtuvieron rendimientos salariales inferiores a 15.000 euros pueden desde el pasado 5 de julio fijar una retención en el IRPF del 15% en sus facturas frente al 21% vigente. La normativa aprobada en Consejo de Ministros y que ayer convalidó el Congreso con los votos a favor del PP establece que para aplicar el tipo del 15%, los “contribuyentes deberán comunicar al pagador de los rendimientos la concurrencia de dicha circunstancia, quedando obligado el pagador a conservar la comunicación debidamente firmada”. Para ello, basta enviar una carta a la empresa que contrate los servicios del autónomo explicando que se cumplen los requisitos para acogerse a la retención del 15%.

El mismo proceso se sigue en el caso de los trabajadores por cuenta propia que inician una actividad profesional y que con la ley actual tienen derecho a aplicar un tipo de retención del 9% durante tres años. Los beneficiarios deben comunicar a sus clientes esta salvedad para que la empresa que les retiene un porcentaje en el IRPF aplique el tipo reducido.

La decisión de fijar un gravamen progresivo para autónomos con menor renta fue una reclamación de organizaciones de trabajadores por cuenta propia como ATA que Hacienda entendió factible. La rebaja del tipo de retención al 15% beneficiará a unos 325.000 contribuyentes y tendrá un coste transitorio para las arcas públicas de 118 millones.

Hay que tener en cuenta que una rebaja de la retención no implica una reducción tributaria en sentido estricto, sino que supone adelantar a Hacienda menos dinero por el impuesto sobre la renta, cuya liquidación se produce el año siguiente del ejercicio de referencia. Es decir, si un autónomo sufre una retención muy elevada, el resultado de su declaración será a devolver. “El impacto recaudatorio será nulo, persistiendo únicamente un efectos financiero”, defiende Hacienda en la memoria del decreto ley. En cualquier caso, el colectivo de trabajadores por cuenta propia entendía que en un momento de falta de liquidez suponía un castigo muy duro fijar un tipo de retención del 21% para los profesionales. Para aquellos que ingresan más de 15.000 euros, la retención se mantuvo en el año 2014 en el 21% y bajará al 20% en 2015 y al 19% en 2016.

 

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La  ley  del  seguro  permite  anular  la   póliza  a  sólo  un  mes  de  su  vencimiento

La Ley 50/1980 de 8 octubre del Contrato de Seguro ve modificado su polémico artículo 22 a
partir del día
1 de enero de 2016, momento en que entrará en vigor la Disposición Transitoria Decimotercera de la Ley 20/2015 de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

Hasta ahora, los contratos de seguros se renovaban automáticamente cada año, salvo comunicación en contra.

Ehttp://aranconsulting.cat/?p=1484&preview=truel artículo 22 de la actual Ley del Seguro establece que: “Las partes pueden oponerse a la prórroga del contrato mediante una notificación escrita a la otra parte, efectuada con un plazo de dos meses de anticipación a la conclusión del período del seguro en curso.” Sin embargo, la nueva redacción da más derechos al consumidor.

El nuevo redactado es como sigue:
“2. Las partes pueden oponerse a la prórroga del contrato mediante una notificación escrita a la otra parte, efectuada con un plazo de, al menos, un mes de anticipación a la conclusión del período del seguro en curso cuando quien se oponga a la prórroga sea el tomador, y de dos meses cuando sea el asegurador.

3. El asegurador deberá comunicar al tomador, al menos con dos meses de antelación a la conclusión del período en curso, cualquier modificación del contrato de seguro.

 4. Las condiciones y plazos de la oposición a la prórroga de cada parte, o su indisponibilidad, deberán destacarse en la póliza.”

Así es que el consumidor podrá anular la póliza sólo un mes antes de su vencimiento y, además, con anterioridad a esta fecha, la aseguradora deberá haberle informado de cualquier modificación en la póliza para que el consumidor pueda elegir, con tiempo y con libertad, su renovación o cancelación.

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obligación de seguir pagando la pensión de alimentos aunque entres en prisión

Persiste la obligación de seguir pagando la pensión de alimentos aunque entres en prisión.

Obligación de seguir pagando la pensión de alimentos aunque se entre en prisión

La pensión de alimentos, como bien sabéis, se tiene que pagar desde que hay una sentencia, y no se puede dejar de pagar, hasta que haya otra sentencia, que diga que se tiene que dejar de pagar o modifique su importe al alza o a la baja.

Pues bien, algunas personas, pensaban, que por entrar en prisión por cualquier delito, dejaban de tener la obligación de hacerlo y ahora el Tribunal Supremo ha dicho que la obligación persiste, y lo que tendrá que hacer es instar una demanda de modificación de medidas.

La sentencia dice: que “ningún alimento se puede suspender por el simple hecho de haber ingresado en prisión el progenitor alimentante, gravando a la madre con la obligación de soportarlos en exclusiva”. La única excepción se dará en el caso de que el progenitor que debe pagar demuestre que carece de medios económicos para ello, añade el Supremo.

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