Estudio de casos

Persiste la obligación de seguir pagando la pensión de alimentos aunque entres en prisión.

La pensión de alimentos, como bien sabeis, se tiene que pagar desde que hay una sentencia, y no se puede dejar de pagar, hasta que haya otra sentencia, que diga que se tiene que dejar de pagar o modifique su importe al alza o a la baja.

Pues bien, algunas personas, pensaban, que por entrar en prisión por cualquier delito, dejaban de tener la obligación de hacerlo y ahora el Tribunal Supremo ha dicho que la obligación persiste, y lo que tendrá que hacer es instar una demanda de modificación de medidas.

La sentencia dice: que “ningún alimento se puede suspender por el simple hecho de haber ingresado en prisión el progenitor alimentante, gravando a la madre con la obligación de soportarlos en exclusiva”. La única excepción se dará en el caso de que el progenitor que debe pagar demuestre que carece de medios económicos para ello, añade el Supremo.

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Constituir una Sociedad Profesional es una obligación y no un derecho.

Tal y como ha dejado establecido el Tribunal Supremo, en la Sentencia de 18 de julio de 2012, ha puesto cerco a aquellas sociedades que intentan eludir la aplicación del régimen de sociedades profesionales cuando la sociedad realmente presta este tipo de servicios. La consideración de sociedad profesional conlleva un régimen especial de responsabilidad que se argumenta de esta manera en la citada  sentencia del Supremo:

“Esta correspondencia de la calificación del registrador mercantil con los principios fundamentales de la LSP desconocidos por la resolución de la DGRN se da también, como no podía ser menos, con los artículos de la propia ley inspirados en tales principios, pues el apdo. 1 del art. 1 ya comienza por establecer el carácter imperativo de la LSP ( “… deberán constituirse..” ); el art. 5.1 impone la colegiación de las personas naturales mediante las cuales la sociedad profesional ejerza las actividades profesionales propias de su objeto ( “… únicamente…” ); el art. 8.4, párrafo tercero, obliga al registrador mercantil a comunicar “de oficio al Registro de Sociedades Profesionales la práctica de las inscripciones, con el fin de que conste al Colegio la existencia de dicha sociedad” ; el art. 9 somete tanto a la sociedad profesional como a los profesionales que actúan en su seno al “régimen deontológico y disciplinario propio de la correspondiente actividad profesional” ; y en fin, y sobre todo, el art. 11 establece un régimen de responsabilidad solidaria de sociedad y profesionales frente a terceros, obligando a la sociedad a estipular el correspondiente seguro de responsabilidad civil, al tiempo que la D. Adicional 2a procura, de un lado, evitar que se eluda este régimen especial de responsabilidad extendiéndolo “a todos aquellos supuestos en que dos o más profesionales desarrollen colectivamente una actividad profesional sin constituirse en sociedad profesional con arreglo a la Ley” (apdo. 1) y, de otro, que se cierre cualquier intento de eludir la LSP imponiendo la responsabilidad solidaria a todos los profesionales que desarrollen el ejercicio colectivo sin adoptar la forma societaria.”

Los criterios para la aplicación de la ley de sociedades profesionales, deben basarse en la trayectoria de la sociedad y del modelo de actuación en el tráfico mercantil, existe una sentencia del juzgado de lo Mercantil º 1, 7/2011, de la Las Palmas de Gran Canaria donde se describe algunos de estas presunciones que se encuadran en la ley de servicios profesionales, y que son:

“En el supuesto enjuiciado, lo que este tribunal interpreta es que Auren Canarias AJT no es solo una gestoría o una mediadora, sino que desarrolla la actividad profesional con carácter principal y no con carácter marginal o auxiliar de otras actividades, como podría suceder en otras sociedades «de profesionales » o «entre profesionales » a las que no se les aplicaría la LSP.

Se alcanza tal conclusión, además de por lo expuesto en los apartados que siguen, por la lectura del objeto social estatutario, por la propia denominación social, por el giro y tráfico de la sociedad tal y como sea desarrollado (sobre la importancia del canon de los actos posteriores al contrato del art. 1282 CC, o de la «conducta interpretativa», y por presunciones razonables (procedencia de sus socios profesionales de una multinacional de la auditoría y otros servicios profesionales , la cualificación de sus socios, su titulación y colegiación, los asuntos en los que participan, la contratación de personal asimismo cualificado, la marca bajo la que se presentan en el mercado, etc.)”. En definitiva las sociedades han de ser lo que parecen e intentar no crear dudas sobre la actividad que desarrollan, es decir en definitiva parecer lo que son realmente.

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En que juzgado hay que presentar una demanda laboral.

No la puedo presentar donde quiera, la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social establece que con carácter general será el Juzgado competente el del lugar de prestación de los trabajos / servicios o el del domicilio del demandado, a elección del demandante.

Es decir, si los servicios se prestaran en lugares de distintas circunscripciones territoriales, el trabajador podrá elegir entre donde trabajaba, donde lo establecía el contrato o el del domicilio social de la mercantil.

En el caso de que sean varios los demandados, y se optase por el del domicilio, el actor podrá elegir el de cualquiera de los demandados.

Así que la ayuda de un abogado es esencial para no equivocarse.

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Juzgados de Castellón y Valencia declaran nulas comercializaciones de preferentes y cuotas participativas de CAM

Dos nuevas sentencias que declaran nula la comercialización de preferentes y cuotas participativas de Banco CAM (antigua Caja de Ahorros del Mediterráneo).

Según el diario económico Expansión, “Un juzgado de la localidad Castellonense de Segorbe ha condenado a Banco CAM a abonar a una pensionista 23.285 euros al anular un contrato de compraventa de valores de participaciones preferentes y cuotas participativas, porque la entidad incumplió su deber de información. Dicha sentencia anula las órdenes de compra de renta fija y valores de renta variable suscritas el verano de 2010 entre M.R.E. y Banco CAM al afirmar que la cliente no fue informada correctamente y ni siquiera le fue entregado un folleto informativo de los valores.

El error en el consentimiento deriva de la defectuosa información proporcionada a la cliente, que no conocía el verdadero alcance del negocio, señala el fallo hecho público hoy por el Tribunal Superior de Justicia valenciano. El juzgado considera abusivas dos cláusulas, una relativa al conocimiento del significado y trascendencia de la operación ya que no fue informada correctamente, y otra sobre la exclusión de toda responsabilidad derivada de la contratación por parte de la entidad bancaria.

La mujer pensionista pretendía lograr la máxima rentabilidad de sus ahorros, procedentes al parecer de la venta de un inmueble en el extranjero, por “el lícito deseo” de cualquier persona de mantener y aumentar su patrimonio y sin ánimo especulativo. Según la sentencia, la operación que se presentó como principal fue un depósito a plazo (que es una operación de perfil conservador y no especulador), y como accesorias, las órdenes de compra.

La entidad dio información verbal a la cliente en productos complejos, lo que lleva al juez a afirmar que sorprende que la información sea explicada “de palabra” vista la extensión y complejidad de los folletos informativos de participaciones preferentes o cuotas participativas.

“Serían necesarias varias horas (por no decir días) para exponer y asimilar solo el resumen del folleto informativo de participaciones preferentes”, señala el fallo, que agrega que es llamativo que la cliente no formulara ninguna pregunta al director de oficina pues le deberían haber surgido numerosas dudas. Entre ellas, la fecha de vencimiento de 31 de diciembre del año 3000 o la emisión por una sociedad de las Islas Caimán. Por ello concluye que se le ofreció una información tan simplificada que no le generó suspicacias.

La sentencia cree que la contratación pudo deberse a la confianza en el director de la oficina, y señala que quizá por eso firmó un test de conveniencia que le atribuía una edad inferior a 30 años y otros dos tests con información contradictoria, uno de los cuales señalaba que su profesión (pensionista) tenía poca relación con temas financieros y el otro afirmaba que sí tenía cierta relación. La arbitrariedad de las respuestas a esos tests permite “hacer una idea” de la ligereza con la que se abordó la negociación de las preferentes y cuotas participativas, argumenta la sentencia, que no es firme y se puede recurrir.”

Asimismo según la información.es, se ha dictado otra sentencia, “en este caso de un juzgado de Primera Instancia de Valencia, ha dado la razón a un matrimonio en su intento de recuperar el dinero que invirtieron en preferentes de la CAM. La resolución, recoge íntegramente la reclamación de esta pareja que en los años 2004/2005 decidió vender dos inmuebles de su propiedad e invertir lo obtenido en “valores seguros” ya que la enfermedad que padecía el marido (demencia fronto-temporal) hacía pensar que necesitarían el dinero para su atención. Ambos tienen unos 70 años, él era conserje y ella, ama de casa. La sentencia recoge que el director de la sucursal de la que eran clientes desde 2003 les aconsejó que invirtieran en preferentes “sin darle ningún tipo de información contractual ni extra contractual”. Cuando el matrimonio quiso recuperar su dinero el banco le informó de que no era posible. La representación letrada de la pareja interpuso por ello una demanda alegando “vicios en el consentimiento” además de una “inadecuada e insuficiente información por parte del profesional financiero”. El juez anuló el contrato de compra de las preferentes.”

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Cuestiones sobre las Vacaciones laborales.

La determinación de las vacaciones, se basara en lo que fije el Convenio Colectivo de aplicación a cada sector, dejando al acuerdo entre trabajador y empresario su fijación. La única regla obligatoria es que los trabajadores tienen derecho a saber con dos meses de antelación al inicio de sus periodos vacacionales, cuándo tienen derecho a ellos.
La norma básica del derecho laboral, el Estatuto de los Trabajadores, establece que las vacaciones son de al menos 30 días naturales (de lunes a domingo, festivos incluidos). Nunca podrán escamotearnos días, pues este es el mínimo que fija el Estatuto.
Si el trabajador y el empresario no se ponen de acuerdo, será la Jurisdicción Social la que fije el periodo vacacional, mediante la correspondiente demanda directa ante el juzgado y “previsible” citación a las partes antes de 4 días y no podrá recurrirse la resolución judicial.
Y si, conforme a la más moderna jurisprudencia, el trabajador estuviera de baja médica en el momento de empezar las vacaciones, éstas no correrán, pudiendo disfrutarlas a posteriori el trabajador. Ello opera en sentido contrario si el trabajador estaba de vacaciones cuando es dado de baja médica; en este caso, las vacaciones correrán y se entenderán disfrutadas.

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Conceptos a tener en cuenta en la Pensión alimentos, gastos extraescolares y gastos extraordinarios.

La Audiencia Provincial de Barcelona ha realizado varias resoluciones en la que recuerda la triple diferencia entre la pensión de alimentos, los gastos extraordinarios y los gastos extraescolares de los hijos menores de edad.
Hay que tener en cuenta que la pensión de alimentos engloba y debe cubrir las necesidades comprendidas en el artículo 259 del Código de Familia de Cataluña, es decir, todo lo indispensable para el mantenimiento, la vivienda, el vestido, asistencia médica, gastos para la formación y para la continuación de la formación, una vez llegado a la mayoría de edad, si no la ha finalizado antes por causa que no le sea imputable.
Los gastos extraordinarios son los que se salen del concepto de habituales y comunes y que además sean imprevisibles, necesarios o consensuados, y carezcan de cierta periodicidad. Entre los cuales se encuentran los médicos, ortodoncias, ópticos, plantillas, fármacos y otros no cubiertos por la Seguridad Social o mútua privada.
Distintos son los gastos extraescolares, tales como las salidas por excursiones o colonias y los derivados de actividades deportivas. Estos, y como señala nuevamente la Audiencia de Barcelona, precisarán del acuerdo mútuo de los progenitores para el desarrollo de las actividades que los generen, salvo disposición en contrario de las partes.
La Sección 12ª de la AP Barcelona, considera no englobables los gastos extraescolares dentro de la pensión de alimentos por necesidades de formación a las que se refiere el artículo 259 del Código de Familia de Cataluña, comprendidas en el concepto amplio de alimentos, pues considera que los gastos de formación han de ser los sustanciales, tales como los derivados de matrículas, cuotas de escolarización y libros y material escolar.
Es indudable que toda actividad extraescolar, tales como el ajedrez, las damas, las deportivas, el jazz, la música, danza, etc, son formativas para la personalidad del menor y facilitan su desarrollo físico y psíquico, mas no por ello han de encuadrarse en el concepto de alimentos, sino en un apartado distinto que será considerado como dispendios de carácter extraescolar, distintos a la pensión de alimentos y a los gastos extraordinarios, tal como distingue la Sección 12ª.
La resolución aquí tratada concluye categóricamente que no podrá reclamarse cuantía alguna relativa a actividades extraescolares que no haya sido consensuada de mutuo acuerdo entre los padres, por no enmarcarse en el concepto de gastos extraordinarios.

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Cuestiones sobre Sanciones Laborales

El Convenio Colectivo del sector fijará el listado de las mismas, ya que las hay de muchos tipos. Principalmente se dividen en tres grandes grupos, según la gravedad del hecho:- Las leves pueden ser desde una simple amonestación, hasta la suspensión de empleo y sueldo por dos / tres días.

– Las faltas graves pueden ser de suspensión de empleo o de sueldo hasta veinte días.

– Las muy graves pueden ser suspensiones de empleo y sueldo de hasta seis meses, traslados a otros centros de trabajo, e incluso la más grave de todas: El despido.

Las únicas sanciones que precisan comunicación escrita son las graves y las muy graves. Las leves pueden comunicarse verbalmente al trabajador, aunque de realizarse así no dispondremos de prueba de ello. La comunicación de la sanción no firmada por el trabajador por oponerse éste a la misma, no impide su efectividad y se tiene por notificada si hay prueba de su intento.

Los hechos sancionables prescriben (dejan de ser perseguibles y castigables por tanto) a los diez días las faltas leves, a los veinte días las graves, y las muy graves a los sesenta días; obviamente el plazo comienza a correr en el momento que la empresa tenga conocimiento de la falta, aunque añade la normativa que en todo caso, prescriben todas a los seis meses de ser cometidas.

En todo caso, para cerciorarnos de nuestros derechos cuando recibimos la sanción de manos del empresario, es imprescindible acudir a un abogado que nos diga como actuar para recurrir la sanción. Ya que el plazo para recurrirlas es de veinte días hábiles y empieza a contar desde la entrega de la comunicación.

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Cuestiones expedición de pasaporte para menores en caso de Divorcio

En fecha 06 de junio de 2014 se aprobó el Real Decreto 411/2014, por el que se modifica el Real Decreto 896/2003, de 11 de julio, por el que se regula la expedición del pasaporte ordinario y se determinan sus características.

Desde estos momentos es necesario el consentimiento y la firma de los dos padres para su expedición, por lo que se acabara con muchos problemas de sustracción de menores tras la rotura del matrimonio entre cónyuges de distinta nacionalidad

El Real Decreto a este respecto dice: Cuando la persona que solicite la expedición del pasaporte fuera menor de edad y no estuviera en posesión del documento nacional de identidad, por no estar obligado a su obtención, deberá aportar una certificación literal de nacimiento expedida por el Registro Civil correspondiente con una antelación máxima de seis meses a la fecha de presentación de la solicitud de expedición del pasaporte y que contengan la anotación de que se ha emitido a los solos efectos de la obtención de este documento.

Para la expedición del pasaporte a los menores de edad o personas incapacitadas, deberá constar el consentimiento expreso de quienes tengan atribuido el ejercicio de la patria potestad o tutela con la indicación, por su parte, de que su ejercicio no se encuentra limitado para prestarlo, debiendo en caso contrario suplir su falta con autorización judicial.

Este consentimiento se prestará ante el órgano competente para la expedición del pasaporte. También podrá prestarse ante fedatario público (Notario), en cuyo caso, deberá acompañarse a la solicitud, copia auténtica del documento del que resulte el citado consentimiento.

En el momento de prestar el consentimiento, las personas que tengan atribuido el ejercicio de la patria potestad o tutela deberán acreditar su identidad con el documento nacional de identidad en vigor, en el caso de ciudadanos españoles, o con el número de identificación de extranjeros, o documento oficial válido para entrar o residir en España, también en vigor, en el caso de los extranjeros, salvo que la tutela hubiese sido asumida por ministerio de la ley. Además, se deberá acreditar la relación de parentesco, o condición de tutor, mediante la presentación de cualquier documento oficial al efecto.

Y para el supuesto de residentes en el extranjero que soliciten el pasaporte en las Representaciones Diplomáticas o Consulares, el requisito de aportar el documento nacional de identidad podrá ser sustituido por la presentación del pasaporte en vigor o pendiente de renovar o la certificación literal de nacimiento del Registro Civil o Consulado en que se halle inscrito el solicitante.

La certificación literal de nacimiento tendrá que haber sido expedida con una antelación máxima de seis meses, y su presentación será preceptiva cuando existan dudas sobre la nacionalidad española del solicitante.

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¿Quién puede recoger a mi hijo si yo no puedo hacerlo ?

Cuantas veces, nos han preguntado que no es mi “ex” quien recoge o quien con están los niños. Así,  es posible que los pudiese recoger y estar con los abuelos ?

La sentencia del  Tribunal Supremo (STS 4002/2013) Nº recurso 1044/2012 ha resuelto esto, en el sentido de establecer que el hijo en común podrá ser recogido bien por el padre bien por cualquier familiar autorizado por éste para ello. Asimismo deberá recogerse en un coche apto para circular con un niño de la edad del que de las partes conforme a la seguridad vial.

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¿Conoces tus derechos como pasajero de un vuelo? ¿Qué puedo hacer si se retrasa mi vuelo?

Según las estadísticas, En España hay más de un millón cuatrocientos mil pasajeros al año afectados por incidencias en viajes de avión y el 95% de los mismos no efectúa ningún tipo de reclamación. Un informe de la Comisión Europea realizado en el norte de Europa pone de manifiesto que las compañías aéreas indemnizan sólo al 3% de los afectados, en el 23% de los casos ni responden a las reclamaciones y en el 55% incumplen el derecho de asistencia aparejado (comida y alojamiento).

El Reglamento (CEE) número 261/2004, de 11 de febrero te confiere una serie de derechos como pasajero, siempre que salgas de la UE con cualquier compañía aérea o bien llegues a la UE con compañías aéreas registradas en la UE (o Islandia, Noruega o Suiza). En primer lugar, cuando te encuentres en un problema de este tipo, la compañía aérea debe informarte sobre tus derechos y comunicarte el motivo de la denegación del embarque, la cancelación o el gran retraso (retrasos de más de 2 horas o de más de 4 horas en los vuelos de distancias superiores a 3.500 km).

En estos casos, en el supuesto de denegación de embarque o overbooking, tienes derecho a:

Elegir entre el transporte a tu destino final por medios alternativos equiparables (el coste que hayas tenido que pagar por un nuevo billete para llegar a tu destino) o el reembolso del importe del billete y, si es el caso, el regreso gratuito a tu punto de partida inicial.

Además, de ello, tienes derecho a las compensaciones económicas siguientes:

1. a) 250 euros para vuelos de hasta 1 500 kilómetros;
2. b) 400 euros para todos los vuelos intracomunitarios de más de 1 500 kilómetros y para todos los demás vuelos de entre 1 500 y 3 500 kilómetros;
3. c) 600 euros para todos los vuelos no comprendidos en a) o b).

En este caso, la compañía aérea también deberá facilitarte asistencia y por ello, derecho a bebida, refrescos, comidas, comunicaciones (por ejemplo, a una llamada telefónica gratuita) y, en caso necesario, a la estancia en un hotel, dependiendo de la distancia del vuelo y de la duración del retraso.

En caso de retraso en el vuelo respecto de la hora prevista (dos horas o más en el caso de todos los vuelos de 1 500 kilómetros o menos, o de tres horas o más en el caso de todos los vuelos intracomunitarios de más de 1 500 kilómetros y de todos los demás vuelos de entre 1500 y 3 500 kilómetros, o de cuatro horas o más en el caso de todos los vuelos no comprendidos en las letras a) o b) , el pasajero tendrá derecho a:

La asistencia y por ello, derecho a refrescos, comidas, comunicaciones (por ejemplo, a una llamada telefónica gratuita) y, en caso necesario, a la estancia en un hotel, dependiendo de la distancia del vuelo y de la duración del retraso.

Una compensación económica cuando los pasajeros cuyos vuelos tengan un retraso de más de tres horas. Este derecho a compensación se producirá cuando un pasajero llegue al destino final tres o más horas después de la hora de llegada inicialmente prevista por el transportista aéreo. Las compensaciones económicas previstas se establecerán en función de la distancia al destino, siendo éstas las siguientes:

1. a) 250 euros para vuelos de hasta 1 500 kilómetros;
2. b) 400 euros para todos los vuelos intracomunitarios de más de 1 500 kilómetros y para todos los demás vuelos de entre 1 500 y 3 500 kilómetros;
3. c) 600 euros para todos los vuelos no comprendidos en a) o b).

El transportista encargado de efectuar un vuelo no está obligado a pagar una compensación si puede probar que el retraso se debe a circunstancias extraordinarias que no podrían haberse evitado incluso si se hubieran tomado todas las medidas razonables.

También puedes encontrarte, con el hecho de que tu vuelo se haya cancelado. En este caso, tienes derecho a:

• Derecho al reembolso del coste íntegro del billete en el precio al que se compró, correspondiente a la parte o partes del viaje no efectuadas y a la parte o partes del viaje efectuadas, si el vuelo ya no tiene razón de ser en relación con el plan de viaje inicial del pasajero, junto con, cuando proceda de un vuelo de vuelta al primer punto de partida lo más rápidamente posible
• Derecho a un transporte alternativo, consistente en la conducción hasta el destino final en condiciones de transporte comparables, lo más rápidamente posible, o a conducción hasta el destino final, en condiciones de transporte comparables, en una fecha posteriorque convenga al pasajero, en función de los asientos disponibles
• Derecho a asistencia y por ello, derecho a refrescos, comidas, comunicaciones (por ejemplo, a una llamada telefónica gratuita) y, en caso necesario, a la estancia en un hotel, dependiendo de la distancia del vuelo y de la duración del retraso.
• Derecho a una compensación económica, siendo éstas las siguientes:

1. a) 250 euros para vuelos de hasta 1 500 kilómetros;
2. b) 400 euros para todos los vuelos intracomunitarios de más de 1 500 kilómetros y para todos los demás vuelos de entre 1 500 y 3 500 kilómetros;
3. c) 600 euros para todos los vuelos no comprendidos en a) o b).

Finalmente, aún a pesar de no haber sufrido ninguna de las anteriores situaciones, podemos encontrarnos con otra muy habitual consistente en la pérdida o deterioro del equipaje facturado

La pérdida, deterioro o retraso del equipaje facturado pueden darte derecho a reclamar a la compañía una compensación de hasta 1.220 euros (1137 Derechos Especiales de Giro), siempre y cuando no se haya hecho una declaración de valor especiales.

Se deber presentar la reclamación en un plazo de una semana (pérdida o deterioro) o tres semanas (en caso de retraso del equipaje). En todo caso, es recomendable antes de abandonar el aeropuerto realizar la reclamación, y no esperar al plazo indicado. Cabe decir, que, esta reclamación se debe iniciar mediante el Parte de Irregularidad de Equipaje (PIR) en el aeropuerto, ya que si no se tramita, se presume que el equipaje ha sido entregado correctamente y en buen estado y no hay ningún modelo de declaración especial, dependiendo el formulario o la formalidad del trámite de cada compañía aérea. El plazo para ejercer algún otro tipo de acción legal es de 2 años a partir de la fecha de llegada del equipaje.

Sin perjuicio de todo lo anterior, la mayoria de la resoluciones judiciales nacionales como europeas, se inclinan, además, de entender que junto con lo anterior, no es incompatible la solicitud de una indemnización o compensación por daño moral,

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¿Qué no pueden pedirte al alquilar un piso?

Con demasiada frecuencia se incluyen en el contrato de alquiler cláusulas que son nulas porque no se ajustan a la legislación vigente. Eso sí, para que sean declaradas nulas es necesaria la intervención de un juez. Por eso, es mejor que no se lleguen a meter para evitar líos futuros.

Son muchos los que todavía creen que si el contrato se firma por sólo 11 meses se trata de un alquiler de temporada y así no se tiene que ajustar a la normativa que hay para alquiler de vivienda habitual.Pero NO es así. Para que un alquiler sea de temporada se debe estipular y quedar demostrado que la vivienda alquilada no es la vivienda habitual del inquilino porque sólo va a usarla por estudios, traslado temporal por trabajo, vacaciones…

Tras el primer año, el alquiler se prorroga de forma automática cada anualidad hasta sumar 3 años. El inquilino puede decidir no seguir alquilando la vivienda, pero el casero está obligado a respetar estas prórrogas, no puede decir que la prórroga serán las dos partes las que decidirán su prórroga.Es decir, la prórroga es voluntaria para el inquilino y obligatoria para el casero durante los tres primeros años del alquiler.El casero sólo puede interrumpir estas prórrogas tras el primer año de alquiler, si necesita la vivienda para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Así lo estipula el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“Artículo 9 Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.”

El inquilino no está obligado a alquilar el piso por un mínimo de un año puede dejar la vivienda en cualquier momento tras los primeros seis meses de alquiler, eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización a pagar al casero por desistimiento anticipado con las limitaciones marcadas por la LAU en su artículo 11:

“Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

No se puede pedir que el inquilino pague más de un mes de alquiler por adelantado. Así lo dice el artículo 17.2 de la LAU:
“Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.”

Si se paga más será en concepto de garantía adicional, como prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra… pero no en concepto de alquiler. Y se debe aclarar en el contrato las cantidades que se pagan y en concepto de qué.Eso sí, en el momento de alquilar el piso el inquilino debe dar, además del mes de alquiler, otro mes en concepto de fianza.Lo anteriormente expuesto, no impide que el inquilino pueda pagar ‘voluntariamente’ más de un mes de alquiler al inicio del contrato, dejando constancia de ello en el mismo.

No se debe, bajo pena de nulidad, incluir en el contrato una cláusula que permita al casero entrar en la vivienda para comprobar su estado porque la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino y la Constitución protege su privacidad en su artículo 18.2:
“El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”Eso sí, hay que ser prácticos y todo inquilino debería abrirle la puerta al casero cuando se necesite hacer alguna reparación y debe ver de qué se trata.

No se puede estipular en el contrato de alquiler que será el inquilino el encargado de pagar todas las reparaciones en el piso en alquiler. Esta cláusula es contraria a lo que dice el artículo 21 de la LAU, y por lo tanto NULA:

“Artículo 21 Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

Es decir, el inquilino sólo debe pagar las reparaciones por causas imputables a él (lo que rompa) y las pequeñas reparaciones que se deban hacer en el piso por el desgaste que él mismo ha hecho de la vivienda.

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