Categoría: Inmobiliario

¿PUEDES OLVIDARTE DE LAS DEUDAS BANCARIAS SI MARCHAS DEL PAÍS SIN INTENCIÓN DE VOLVER??

En los últimos años y a consecuencia de las secuelas de la crisis económica, el paro ha hecho regresar a muchos inmigrantes a sus países de origen e incluso a forzado a varios nacionales a emigrar; y la pregunta es evidente ¿Qué ocurre con las deudas que acumulas en España cuando te vas del país sin intención de volver?

Podríamos afirmar sin temor a equivocarnos que abandonar el país no significa abandonar las deudas, al menos a medio plazo, ya que las deudas no se quedan atrás y persiguen al emigrante que abandona el país, que podrá viajar con independencia de la existencia de las misma sin problema.

Una vez ha retornado, es difícil que una persona encuentre problemas para realizar los movimientos financieros básicos, ya que los bancos no comprueban de forma inmediata y automáticas si existen o no posiciones deudoras de los ciudadanos, a pesar de contar con los mecanismos informáticos avanzados y de la globalidad de la información bancaria que se traspasan entre entidades, y eso dependerá mucho de cada país, lo cual, quiere decir que incluso se puede llegar también a obtener productos que con una posición de morosidad no se obtendrían en España como por ejemplo tarjetas de crédito o préstamos.

Lo que no se podrá es abrir nuevas cuentas y operaciones en bancos con ramificación internacional y con presencia en España. Es decir, por ejemplo quien vaya a Argentina y mantenga deudas con Banco BBVA no podrá, lógicamente, abrir una cuenta nueva o pedir crédito si todavía mantiene posiciones morosas en el país de procedencia. Evidentemente puede darse el caso de que haya fallos de comunicación, pero no suele ser lo habitual.

No hay que olvidar el dicho de que la “justicia es lenta pero segura”, y los bancos mientras están encantados de no tener oposición en sus demandas y de que nadie les ponga pegas, ya que los procesos judiciales continuarán su curso independientemente de la presencia del deudor o no, por tanto, llegarán a un punto en el que en caso de posesión de bienes éstos se ejecutarán para satisfacer la deuda, por lo que obviamente no existe protección alguna para estos bienes que el usuario haya podido dejar atrás en su viaje.

Además los procesos judiciales permiten perfectamente, gracias a las herramientas implementadas por la justicia, y si la parte actora solicita su impulso, el envío de comunicaciones judiciales entre países lo que, implica que la recepción en un juzgado del país destino de una orden de un juzgado español puede perfectamente, en lo que se conoce como comisión rogatoria, autorizar el hecho de embargar cuentas bancarias del deudor.
El proceso judicial en el país destino será prácticamente el mismo una vez aceptada la comisión rogatoria, y podrá proceder (si dispone de los medios apropiados) al embargo no sólo de cuentas sino de bienes del deudor. Es evidente que no es un proceso rápido ni mucho menos, pero sí es un proceso inexorable en el tiempo.

Evidentemente habrá que diferenciar si la requisitoria desde el juzgado de España proviene de un juzgado penal o de uno civil, en el primero de los casos comportaría la orden de busca y captura si la pena es importante y los delitos son de Estafa o Apropiación Indebida, mientras que en una requisitoria de un juzgado civil no existiría. En definitiva podemos concluir tal y como empezamos, y es confirmando que el hecho de abandonar el país, en absoluto significa abandonar las deudas bancarias que, como vemos, pueden perseguir al moroso a lo largo del tiempo y en este caso también de la geografía mundial.

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SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO HIPOTECAS MULTIDIVISAS

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El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre (CIP 2678/2015), ha estimado el recurso de casación interpuesto por los prestatarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que desestimó la demanda en la que solicitaban la nulidad de las cláusulas multidivisa de un préstamo hipotecario concertado con Barclays Bank.

La sentencia viene a aplicar finalmente la doctrina de la Sala Primera a la jurisprudencia del TJUE, que en el caso Banif Plus Bank (sentencia de 3 de diciembre de 2015) en la que consideró que las operaciones de cambio de divisa, accesorias a un préstamo que no tiene por finalidad la inversión, no constituyen un instrumento financiero distinto del propio préstamo, sino únicamente una modalidad indisociable de ejecución de éste. Dado que la definición de los instrumentos financieros a efectos de la aplicación de la normativa sobre el mercado de valores es una cuestión regulada por el Derecho de la Unión (Directiva MiFID), es por ello que los tribunales españoles deben aplicarla de conformidad con la jurisprudencia del TJUE, y eso lleva a la conclusión de que el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

Por todo ello, las entidades financieras que conceden estos préstamos están sometidas a las diversas obligaciones de información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene la consideración legal de consumidor.

La sala descarta que las cláusulas multidivisa controvertidas fueran objeto de negociación individual y quedaran por ello excluidas del ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas. Se trata de cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia y respecto de las que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no solo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes.

El hecho de que los préstamos multidivisa estén excluidos de la normativa MiFID no significa que no sean un producto complejo a efectos del control de transparencia. La sentencia aplica los criterios de la sentencia del TJUE de 20 de septiembre de 2017 (caso Andriciuc) y considera que aunque el consumidor medio puede prever el riesgo de un cierto incremento de las cuotas de amortización por efecto de la fluctuación de las monedas sin necesidad de una especial información, no ocurre lo mismo con otros riesgos asociados a estas hipotecas.

Hay que resaltar que en estas hipotecas la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, es decir que el prestatario puede adeudar un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo, incluso aunque se cumpla la obligación de pagar las cuotas y además el banco pueda dar por vencido anticipadamente el préstamo si el euro se devalúa por encima de ciertos límites sobre la divisa extranjera, lo que puede llevar a crear un grave perjuicio al cliente.

En el caso del recurso, ha quedado acreditado que la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos.

En este caso los prestatarios no solo han tenido que abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial, y todo ello pese a la bajada del tipo de interés, sino que además, al haber hecho uso el banco de la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo ante la imposibilidad de seguir haciendo frente al pago de las cuotas, la cantidad que se les ha reclamado en euros como capital pendiente de amortizar en el proceso de ejecución hipotecaria ha superado la cantidad que les fue ingresada en su cuenta en euros por la concesión del préstamo.

Queda acreditado que la falta de transparencia de las cláusulas multidivisa ha generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica. La posibilidad de cambio de divisa prevista en el contrato, aunque supone un cierto mecanismo de limitación del riesgo de fluctuación en los casos de previsible apreciación de la divisa en un futuro próximo, no elimina los riesgos mencionados ni dispensa al banco de sus obligaciones de transparencia en la información precontractual que facilite a sus potenciales clientes y en la redacción de las cláusulas del préstamo hipotecario.

En consecuencia, la sala ha estimado entendemos en buen criterio que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia y casa la sentencia recurrida, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros; siendo esta la mejor resolución ya que entiende que la declaración de nulidad total supondría un serio perjuicio para el consumidor, que se vería obligado a devolver de una sola vez la totalidad del capital pendiente de amortizar, y que la nulidad parcial es posible por el régimen contractual previsto en el préstamo hipotecario.

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Ley Segunda Oportunidad

 

Ley Segunda Oportunidad

Cancela todas tus deudas si no puedes pagarlas y empieza de cero
Ley Segunda Oportunidad

Este nuevo procedimiento jurídico permite que los particulares sobre endeudados renegocien sus deudas y que puedan “empezar de cero” negociando quitas, aplazamiento de pagos e incluso cancelando sus deudas en caso de no llegar a un acuerdo.

 

Cancela todas tus deudas si no puedes pagarlas y empieza de cero

Muchas familias y autónomos están sobre endeudados como consecuencia de la crisis, y necesitan una Segunda Oportunidad para poder rehacer sus vidas desde cero. ¡Ya tenemos una ley al respecto! Y con ella puedes conseguir que una familia que no pueda hacer frente a sus pagos, pueda paralizar embargos y anular las deudas actuales.

¿Qué personas pueden beneficiarse de la ley de Segunda Oportunidad?

Cualquier persona física (particular o autónomo) puede beneficiarse de esta medida siempre que cumpla con cualquiera de estos requisitos:

  • Que se encuentre en situación de insolvencia o que prevea que no podrá cumplir regularmente con sus obligaciones.
  • Que tenga un pasivo, deudas y obligaciones, que no superan los cinco millones de euros.

¿Significa que te libras de pagar tu deuda?

En principio No. Una vez que se inicial procedimiento de acuerdo extrajudicial de pagos, la ley (art. 178 bis Ley Concursal) permite librarse en la práctica de la totalidad de las deudas (créditos ordinarios y subordinados) salvo de los créditos por alimentos, los de carácter público (deudas con la Seg social, AEAT, etc.) cuando así se negocia, no puedas hacer frente a las deudas o bien los deudores no quieran llegar a un acuerdo.

Es decir, Para la liberación definitiva de las deudas, el deudor deberá hacer frente en ese período a las deudas no exoneradas o realizar un esfuerzo sustancial para su satisfacción. Es decir, conseguida esta exoneración parcial, el beneficiario tendrá un plazo de cinco años para afrontar el pago de las deudas no condonadas.

¿Cómo se hace?

Como deudor se puede solicitar el acuerdo extrajudicial de pagos, y la posterior exoneración, conforme al siguiente proceso:

  • Solicitud de nombramiento de un mediador, ante el notario donde tengas tu residencia.
  • Nombramiento del mediador y comunicación a la Agencia Tributaria, en la Seguridad Social, en el Registro Civil y al juez competente
  • El mediador convocará una reunión con las partes ( deudor y acreedores) que se celebrará dentro de los dos meses siguientes a su nombramiento
  • Si se alcanza un acuerdo, se eleva a escritura pública y se publica en el Boletín Oficial del Estado y en el Registro Público Concursal por medio de un anuncio que contendrá los datos que identifiquen al deudor. Si el plan no fuera aceptado y el deudor continuara incurso en insolvencia, el mediador concursal solicitará inmediatamente del juez competente (juzgados de lo civil en el caso de los particulares y en los juzgados mercantiles para los autónomos) la exoneración de la totalidad de la deuda.

En aranconsulting.cat ya disponemos de las primeras sentencias a favor de nuestros intereses por las que se declara judicialmente la insolvencia provisional de nuestros clientes y se les exonera de tener que seguir pagando ninguna cuota de sus deudas.

¿Que ocurre si alcanzado el acuerdo no puedo pagar después?

En este caso, hay que comunicarlo al juzgado competente para que te declare deudor de buena fe y te exonere de la totalidad de la deuda mediante un concurso consecutivo en el que liquiden los bienes si corresponde.

¿Si se alcanza un acuerdo y vuelvo a tener problemas de solvencia, puede solicitarlo de nuevo?

Solamente puede solicitarlo nuevamente si han pasado cinco años desde la última vez que se solicito y siempre que cumplieras con lo acordado.

¿Qué puede ocurrir si no cumplo con el acuerdo?

Los acreedores puede pedir al juzgado que revoque el acuerdo, volviendo a deber la totalidad de la deuda e impedir que puedas volver a tener derecho a solicitar la segunda oportunidad

¿El acuerdo me despoja de mis bienes?

No. Pese a ser un acuerdo entre las partes (deudor y acreedores) deben dejarte medios suficientes para tener un nivel de vida digno, designando el mediador el importe para ello.

 

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Cómo pedir una rebaja en el alquiler

¿Cómo pedir una rebaja en el alquiler?

Hemos visto en los últimos años cómo cada vez los arrendatarios pedían con mayor frecuencia a sus arrendadores que ajustaran la renta de los arrendamientos para acomodarse a la situación económica que pasaba la familia. Lo primero que debe tenerse en cuenta si se quiere solicitar al arrendador una rebaja de la renta, es que se trata de una nueva negociación, y que es posible que el arrendador nos responda con el refrán de “contra el vicio de pedir está la virtud de no dar”.

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¿Cómo pedir una rebaja en el alquiler?

El arrendador no tiene obligación alguna de atender a nuestra petición al pedir una rebaja en el alquiler, así es que antes de plantearlo será necesario que valorar la posición del arrendatario de cara a la nueva negociación. Son muchos los criterios que pueden intervenir en dicha valoración: tiempo que lleva el inquilino en la vivienda, si ha dado algún problema, si paga puntualmente la renta, etc., además de criterios subjetivos del arrendador, tales como la comodidad de no tener que buscar un nuevo inquilino. Además de los anteriores, hay un criterio estrictamente legal: La posibilidad de que el inquilino resuelva el contrato si no se atiende su petición. En este sentido, en función de la fecha de firma del contrato de arrendamiento podrá el inquilino resolver o no el contrato.

Así, por norma general, en los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, el arrendatario únicamente puede desistir del contrato al término de cada anualidad. Si lo hace antes, tendrá que pagar una penalización correspondiente al tiempo incumplido. Por su parte, en los contratos firmados después del  6 de junio de 2013, el arrendatario tiene la posibilidad de resolver el contrato en cualquier momento una vez transcurridos los 6 primeros meses, aunque puede tener que pagar una indemnización al arrendador, que está limitada a lo señalado en el artículo 11 LAU.

Una vez negociado los términos y condiciones de la rebaja de la renta, es aconsejable plasmarla por escrito, por duplicado, y firmado por ambas partes como un anexo o adenda al contrato. Recoger por escrito el acuerdo da más garantías a ambas partes del acuerdo alcanzado, teniendo ambas partes una forma de probar la existencia de la rebaja (lo cual interesa al arrendatario) y las condiciones bajo las que se concedió (que interesa al arrendador).

Hay muchas formas distintas en las que las partes pueden negociar una rebaja de la renta, pero quizás las más comunes sean las que mencionamos aquí:

– Rebaja limitada en el tiempo: Se trata de una rebaja limitada temporalmente a un período concreto (meses), transcurridoel ese plazo, la renta vuelve a ser la renta habitual.

– Rebaja puntual recuperable: Al igual que en el anterior caso, se trata de una rebaja limitada a un período concreto de tiempo, con la diferencia que, una vez transcurrido dicho período, la renta dejada de abonar se tiene que devolver al arrendador, normalmente se hace de forma proporcional. Si bien no es habitual en vivienda, es muy útil en los arrendamientos de negocio de alta estacionalidad.

– Rebaja perpetua: Se trata de una rebaja de la renta que se aplica durante toda la vigencia del contrato.

Además de lo anterior, el arrendador puede establecer algunos condicionamientos para conceder dicha rebaja, tales como aumentar el período de obligado cumplimiento (muy habitual en locales), modificar la forma de incremento de la renta (de IPC a un porcentaje fijo anual, por ejemplo) o la realización por el arrendatario de prestaciones accesorias (obras u otras actuaciones).
En todo caso, lo más aconsejable para pedir una rebaja en el alquiler es que acuda a un abogado especializado para que redacte el acuerdo correspondiente.

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Traspaso de Negocio Inmobiliario

Traspaso de Negocio Inmobiliario

La cesión del contrato de arrendamiento de local, más conocida como el traspaso de local de negocio, es una figura contractual que implica que una tercera persona, distinta del arrendatario y del arrendador se va a subrogar, ocupando la posición del arrendatario inicial, en todos los derechos y en todas las obligaciones que hayan nacido del contrato de arrendamiento. Asimismo, conviene dejar claro que esta subrogación no implica, salvo que exista pacto al respecto, que se produzca ninguna modificación del contrato de arrendamiento que se traspasa o cede.

Si tenemos en cuenta que tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, existen todavía muchos contratos de arrendamientos de local celebrados al amparo de la anterior normativa que regía esta materia, es decir, por el Real Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, popularmente conocido como el “Decreto Boyer”; es por ello que, a la hora de proceder al estudio de esta materia, es importante tener en cuenta la fecha de celebración del contrato, pues determinará la aplicación, o no, de ciertas especialidades establecidas en el denominado “régimen transitorio”, que será de aplicación en los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, con anterioridad al 1 de Enero de 1995, y asimismo, en función de si el contrato de que se trate fue celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 o con anterioridad a dicha fecha.

En cuanto a los locales de negocio arrendados, y en concreto, en cuanto al tema del traspaso, debemos acudir a las disposiciones transitorias primera y tercera de la LAU, para determinar, en cada caso, cuál será el régimen aplicable. En este sentido, cuando se pretenda traspasar un local de negocio arrendado, en virtud de contrato celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y que subsista tras la entrada en vigor de la LAU (1 de Enero de 1995), deberá estarse a las normas a cuyo amparo se celebró dicho contrato. Es decir, que deberemos estar a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/1985 (Decreto Boyer) y a lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre). No obstante, dispone la disposición transitoria primera de la LAU que cuando haya tenido lugar la tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil (“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1877 y 1577, a menos que haya precedido requerimiento.”), el arrendamiento renovado pasará a regirse por las normas establecidas en el texto de la LAU (1994) relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Ahora bien, cuando el local que se pretenda traspasar lo posea el arrendatario en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, debemos acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU en virtud de la cual se establece que aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la citada fecha (entrada en vigor del Decreto Boyer), y que, claro está, permanezcan vigentes cuando se produce la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964. Ahora bien en este caso establece una serie de modificaciones o especialidades con respecto a lo establecido en el régimen anterior y que serán de aplicación cuando concurran las circunstancias especificadas en dicha disposición transitoria. Por último, si estamos ante un contrato de traspaso o cesión de local de negocio celebrado, o a celebrar, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, lo primero que debemos considerar es que la LAU no habla expresamente de traspaso de local de negocio, sino de cesión de contrato de arrendamiento de local, a pesar de lo cual, realiza una escasa regulación, pues establece como regla la libertad de pacto entre las partes (regla esta que rige con carácter general en todo el régimen establecido por dicha ley). De este modo, las partes podrán pactar tanto el reconocimiento de esta posibilidad de cesión al arrendatario, así como pactar que el arrendatario renuncia a dicha posibilidad.
En el caso de que las partes no pactaran nada a este respecto, podrá el arrendatario proceder a la cesión del local, pues así lo permite la LAU, en su artículo 32, al señalar que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad profesional o empresarial, podrá el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Tan sencilla es la regulación que la LAU realiza de la cesión que tan sólo se establecen dos requisitos para que la cesión (traspaso) se pueda llevar a cabo. Así, en primer lugar, se establece como requisito para poder ceder el local, que en él se ejerza una actividad empresarial o profesional, sin que sea requisito necesario, salvo que así se pacte en el contrato de cesión, que el cesionario (que es como se denomina a la persona a la que se cede el contrato de arrendamiento) destine el local a ejercer esa misma actividad, sino que podrá dedicarlo a otra actividad distinta. En segundo lugar, establece el artículo 32 de la LAU que, la cesión deberá ser notificada, de forma fehaciente, al arrendador en el plazo de un mes contado desde la fecha en que la cesión se concertó. El hecho de que esta notificación no tenga lugar, facultará al arrendador para resolver, de pleno derecho, el contrato.

Una vez producida la cesión del contrato, la LAU concede un derecho al arrendador, a modo de compensación se podría decir, por concederse esta facultad al arrendatario sin necesidad de contar con el consentimiento de quien es el propietario del local. Este derecho consiste en una elevación del 20% de la renta que en vigor, es decir, la que el arrendatario venga abonando en el momento de producirse la cesión. Asimismo, también se le concederá este derecho al arrendador cuando haya tenido lugar un cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, escisión o transformación de la sociedad arrendataria. Si bien se concede el derecho a elevar la renta al arrendador, este cambio no se reputa, a efectos de la LAU, como una cesión.
El apartado 2 del artículo 39 de la LAU 1964, establece la cuantificación del derecho de participación, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario en los términos que se expresan a continuación:

Un 30%, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936;
Un 20%, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942 y,
Un 10%, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Finalmente, los porcentajes señalados, además, experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura notarial de cesión; es decir, un 45%; 30% y 15%, respectivamente.

Resulta de interés destacar, como importante diferencia con la anterior regulación de los traspasos de local de negocio, que se realizaba por el Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si antes, en los casos de traspaso del local, el arrendador tenía derecho de tanteo y derecho de retracto (reconocidos en los artículos 35 y 36 del citado Texto Refundido), con la actual regulación por la LAU, estos derechos del arrendador han desaparecido en los casos de cesión (traspaso) de local, subsistiendo únicamente en los supuestos de venta de la finca (vivienda o local) arrendada.

No obstante todo lo expuesto anteriormente, recordar que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU, rige la libertad de pacto entre las partes. Esto significa que, mediante la inclusión de cláusulas en el contrato de arrendamiento, se puede establecer el régimen aplicable a cada caso. Sólo aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas en el contrato se regirán por lo dispuesto en la Ley en su Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; conforme a lo que establece el Artículo 4, apartado 3º de la LAU.

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