Categoría: Inmobiliario

¿PUEDES OLVIDARTE DE LAS DEUDAS BANCARIAS SI MARCHAS DEL PAÍS SIN INTENCIÓN DE VOLVER??

En los últimos años y a consecuencia de las secuelas de la crisis económica, el paro ha hecho regresar a muchos inmigrantes a sus países de origen e incluso a forzado a varios nacionales a emigrar; y la pregunta es evidente ¿Qué ocurre con las deudas que acumulas en España cuando te vas del país sin intención de volver?

Podríamos afirmar sin temor a equivocarnos que abandonar el país no significa abandonar las deudas, al menos a medio plazo, ya que las deudas no se quedan atrás y persiguen al emigrante que abandona el país, que podrá viajar con independencia de la existencia de las misma sin problema.

Una vez ha retornado, es difícil que una persona encuentre problemas para realizar los movimientos financieros básicos, ya que los bancos no comprueban de forma inmediata y automáticas si existen o no posiciones deudoras de los ciudadanos, a pesar de contar con los mecanismos informáticos avanzados y de la globalidad de la información bancaria que se traspasan entre entidades, y eso dependerá mucho de cada país, lo cual, quiere decir que incluso se puede llegar también a obtener productos que con una posición de morosidad no se obtendrían en España como por ejemplo tarjetas de crédito o préstamos.

Lo que no se podrá es abrir nuevas cuentas y operaciones en bancos con ramificación internacional y con presencia en España. Es decir, por ejemplo quien vaya a Argentina y mantenga deudas con Banco BBVA no podrá, lógicamente, abrir una cuenta nueva o pedir crédito si todavía mantiene posiciones morosas en el país de procedencia. Evidentemente puede darse el caso de que haya fallos de comunicación, pero no suele ser lo habitual.

No hay que olvidar el dicho de que la “justicia es lenta pero segura”, y los bancos mientras están encantados de no tener oposición en sus demandas y de que nadie les ponga pegas, ya que los procesos judiciales continuarán su curso independientemente de la presencia del deudor o no, por tanto, llegarán a un punto en el que en caso de posesión de bienes éstos se ejecutarán para satisfacer la deuda, por lo que obviamente no existe protección alguna para estos bienes que el usuario haya podido dejar atrás en su viaje.

Además los procesos judiciales permiten perfectamente, gracias a las herramientas implementadas por la justicia, y si la parte actora solicita su impulso, el envío de comunicaciones judiciales entre países lo que, implica que la recepción en un juzgado del país destino de una orden de un juzgado español puede perfectamente, en lo que se conoce como comisión rogatoria, autorizar el hecho de embargar cuentas bancarias del deudor.
El proceso judicial en el país destino será prácticamente el mismo una vez aceptada la comisión rogatoria, y podrá proceder (si dispone de los medios apropiados) al embargo no sólo de cuentas sino de bienes del deudor. Es evidente que no es un proceso rápido ni mucho menos, pero sí es un proceso inexorable en el tiempo.

Evidentemente habrá que diferenciar si la requisitoria desde el juzgado de España proviene de un juzgado penal o de uno civil, en el primero de los casos comportaría la orden de busca y captura si la pena es importante y los delitos son de Estafa o Apropiación Indebida, mientras que en una requisitoria de un juzgado civil no existiría. En definitiva podemos concluir tal y como empezamos, y es confirmando que el hecho de abandonar el país, en absoluto significa abandonar las deudas bancarias que, como vemos, pueden perseguir al moroso a lo largo del tiempo y en este caso también de la geografía mundial.

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SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO HIPOTECAS MULTIDIVISAS

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El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre (CIP 2678/2015), ha estimado el recurso de casación interpuesto por los prestatarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que desestimó la demanda en la que solicitaban la nulidad de las cláusulas multidivisa de un préstamo hipotecario concertado con Barclays Bank.

La sentencia viene a aplicar finalmente la doctrina de la Sala Primera a la jurisprudencia del TJUE, que en el caso Banif Plus Bank (sentencia de 3 de diciembre de 2015) en la que consideró que las operaciones de cambio de divisa, accesorias a un préstamo que no tiene por finalidad la inversión, no constituyen un instrumento financiero distinto del propio préstamo, sino únicamente una modalidad indisociable de ejecución de éste. Dado que la definición de los instrumentos financieros a efectos de la aplicación de la normativa sobre el mercado de valores es una cuestión regulada por el Derecho de la Unión (Directiva MiFID), es por ello que los tribunales españoles deben aplicarla de conformidad con la jurisprudencia del TJUE, y eso lleva a la conclusión de que el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores.

Por todo ello, las entidades financieras que conceden estos préstamos están sometidas a las diversas obligaciones de información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene la consideración legal de consumidor.

La sala descarta que las cláusulas multidivisa controvertidas fueran objeto de negociación individual y quedaran por ello excluidas del ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas. Se trata de cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia y respecto de las que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no solo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes.

El hecho de que los préstamos multidivisa estén excluidos de la normativa MiFID no significa que no sean un producto complejo a efectos del control de transparencia. La sentencia aplica los criterios de la sentencia del TJUE de 20 de septiembre de 2017 (caso Andriciuc) y considera que aunque el consumidor medio puede prever el riesgo de un cierto incremento de las cuotas de amortización por efecto de la fluctuación de las monedas sin necesidad de una especial información, no ocurre lo mismo con otros riesgos asociados a estas hipotecas.

Hay que resaltar que en estas hipotecas la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, es decir que el prestatario puede adeudar un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo, incluso aunque se cumpla la obligación de pagar las cuotas y además el banco pueda dar por vencido anticipadamente el préstamo si el euro se devalúa por encima de ciertos límites sobre la divisa extranjera, lo que puede llevar a crear un grave perjuicio al cliente.

En el caso del recurso, ha quedado acreditado que la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos.

En este caso los prestatarios no solo han tenido que abonar cuotas superiores en aproximadamente un 50% al importe de la cuota inicial, y todo ello pese a la bajada del tipo de interés, sino que además, al haber hecho uso el banco de la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo ante la imposibilidad de seguir haciendo frente al pago de las cuotas, la cantidad que se les ha reclamado en euros como capital pendiente de amortizar en el proceso de ejecución hipotecaria ha superado la cantidad que les fue ingresada en su cuenta en euros por la concesión del préstamo.

Queda acreditado que la falta de transparencia de las cláusulas multidivisa ha generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica. La posibilidad de cambio de divisa prevista en el contrato, aunque supone un cierto mecanismo de limitación del riesgo de fluctuación en los casos de previsible apreciación de la divisa en un futuro próximo, no elimina los riesgos mencionados ni dispensa al banco de sus obligaciones de transparencia en la información precontractual que facilite a sus potenciales clientes y en la redacción de las cláusulas del préstamo hipotecario.

En consecuencia, la sala ha estimado entendemos en buen criterio que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia y casa la sentencia recurrida, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros; siendo esta la mejor resolución ya que entiende que la declaración de nulidad total supondría un serio perjuicio para el consumidor, que se vería obligado a devolver de una sola vez la totalidad del capital pendiente de amortizar, y que la nulidad parcial es posible por el régimen contractual previsto en el préstamo hipotecario.

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Ley Segunda Oportunidad

 

Ley Segunda Oportunidad

Cancela todas tus deudas si no puedes pagarlas y empieza de cero
Ley Segunda Oportunidad

Este nuevo procedimiento jurídico permite que los particulares sobre endeudados renegocien sus deudas y que puedan “empezar de cero” negociando quitas, aplazamiento de pagos e incluso cancelando sus deudas en caso de no llegar a un acuerdo.

 

Cancela todas tus deudas si no puedes pagarlas y empieza de cero

Muchas familias y autónomos están sobre endeudados como consecuencia de la crisis, y necesitan una Segunda Oportunidad para poder rehacer sus vidas desde cero. ¡Ya tenemos una ley al respecto! Y con ella puedes conseguir que una familia que no pueda hacer frente a sus pagos, pueda paralizar embargos y anular las deudas actuales.

¿Qué personas pueden beneficiarse de la ley de Segunda Oportunidad?

Cualquier persona física (particular o autónomo) puede beneficiarse de esta medida siempre que cumpla con cualquiera de estos requisitos:

  • Que se encuentre en situación de insolvencia o que prevea que no podrá cumplir regularmente con sus obligaciones.
  • Que tenga un pasivo, deudas y obligaciones, que no superan los cinco millones de euros.

¿Significa que te libras de pagar tu deuda?

En principio No. Una vez que se inicial procedimiento de acuerdo extrajudicial de pagos, la ley (art. 178 bis Ley Concursal) permite librarse en la práctica de la totalidad de las deudas (créditos ordinarios y subordinados) salvo de los créditos por alimentos, los de carácter público (deudas con la Seg social, AEAT, etc.) cuando así se negocia, no puedas hacer frente a las deudas o bien los deudores no quieran llegar a un acuerdo.

Es decir, Para la liberación definitiva de las deudas, el deudor deberá hacer frente en ese período a las deudas no exoneradas o realizar un esfuerzo sustancial para su satisfacción. Es decir, conseguida esta exoneración parcial, el beneficiario tendrá un plazo de cinco años para afrontar el pago de las deudas no condonadas.

¿Cómo se hace?

Como deudor se puede solicitar el acuerdo extrajudicial de pagos, y la posterior exoneración, conforme al siguiente proceso:

  • Solicitud de nombramiento de un mediador, ante el notario donde tengas tu residencia.
  • Nombramiento del mediador y comunicación a la Agencia Tributaria, en la Seguridad Social, en el Registro Civil y al juez competente
  • El mediador convocará una reunión con las partes ( deudor y acreedores) que se celebrará dentro de los dos meses siguientes a su nombramiento
  • Si se alcanza un acuerdo, se eleva a escritura pública y se publica en el Boletín Oficial del Estado y en el Registro Público Concursal por medio de un anuncio que contendrá los datos que identifiquen al deudor. Si el plan no fuera aceptado y el deudor continuara incurso en insolvencia, el mediador concursal solicitará inmediatamente del juez competente (juzgados de lo civil en el caso de los particulares y en los juzgados mercantiles para los autónomos) la exoneración de la totalidad de la deuda.

En aranconsulting.cat ya disponemos de las primeras sentencias a favor de nuestros intereses por las que se declara judicialmente la insolvencia provisional de nuestros clientes y se les exonera de tener que seguir pagando ninguna cuota de sus deudas.

¿Que ocurre si alcanzado el acuerdo no puedo pagar después?

En este caso, hay que comunicarlo al juzgado competente para que te declare deudor de buena fe y te exonere de la totalidad de la deuda mediante un concurso consecutivo en el que liquiden los bienes si corresponde.

¿Si se alcanza un acuerdo y vuelvo a tener problemas de solvencia, puede solicitarlo de nuevo?

Solamente puede solicitarlo nuevamente si han pasado cinco años desde la última vez que se solicito y siempre que cumplieras con lo acordado.

¿Qué puede ocurrir si no cumplo con el acuerdo?

Los acreedores puede pedir al juzgado que revoque el acuerdo, volviendo a deber la totalidad de la deuda e impedir que puedas volver a tener derecho a solicitar la segunda oportunidad

¿El acuerdo me despoja de mis bienes?

No. Pese a ser un acuerdo entre las partes (deudor y acreedores) deben dejarte medios suficientes para tener un nivel de vida digno, designando el mediador el importe para ello.

 

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Cómo pedir una rebaja en el alquiler

¿Cómo pedir una rebaja en el alquiler?

Hemos visto en los últimos años cómo cada vez los arrendatarios pedían con mayor frecuencia a sus arrendadores que ajustaran la renta de los arrendamientos para acomodarse a la situación económica que pasaba la familia. Lo primero que debe tenerse en cuenta si se quiere solicitar al arrendador una rebaja de la renta, es que se trata de una nueva negociación, y que es posible que el arrendador nos responda con el refrán de “contra el vicio de pedir está la virtud de no dar”.

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¿Cómo pedir una rebaja en el alquiler?

El arrendador no tiene obligación alguna de atender a nuestra petición al pedir una rebaja en el alquiler, así es que antes de plantearlo será necesario que valorar la posición del arrendatario de cara a la nueva negociación. Son muchos los criterios que pueden intervenir en dicha valoración: tiempo que lleva el inquilino en la vivienda, si ha dado algún problema, si paga puntualmente la renta, etc., además de criterios subjetivos del arrendador, tales como la comodidad de no tener que buscar un nuevo inquilino. Además de los anteriores, hay un criterio estrictamente legal: La posibilidad de que el inquilino resuelva el contrato si no se atiende su petición. En este sentido, en función de la fecha de firma del contrato de arrendamiento podrá el inquilino resolver o no el contrato.

Así, por norma general, en los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, el arrendatario únicamente puede desistir del contrato al término de cada anualidad. Si lo hace antes, tendrá que pagar una penalización correspondiente al tiempo incumplido. Por su parte, en los contratos firmados después del  6 de junio de 2013, el arrendatario tiene la posibilidad de resolver el contrato en cualquier momento una vez transcurridos los 6 primeros meses, aunque puede tener que pagar una indemnización al arrendador, que está limitada a lo señalado en el artículo 11 LAU.

Una vez negociado los términos y condiciones de la rebaja de la renta, es aconsejable plasmarla por escrito, por duplicado, y firmado por ambas partes como un anexo o adenda al contrato. Recoger por escrito el acuerdo da más garantías a ambas partes del acuerdo alcanzado, teniendo ambas partes una forma de probar la existencia de la rebaja (lo cual interesa al arrendatario) y las condiciones bajo las que se concedió (que interesa al arrendador).

Hay muchas formas distintas en las que las partes pueden negociar una rebaja de la renta, pero quizás las más comunes sean las que mencionamos aquí:

– Rebaja limitada en el tiempo: Se trata de una rebaja limitada temporalmente a un período concreto (meses), transcurridoel ese plazo, la renta vuelve a ser la renta habitual.

– Rebaja puntual recuperable: Al igual que en el anterior caso, se trata de una rebaja limitada a un período concreto de tiempo, con la diferencia que, una vez transcurrido dicho período, la renta dejada de abonar se tiene que devolver al arrendador, normalmente se hace de forma proporcional. Si bien no es habitual en vivienda, es muy útil en los arrendamientos de negocio de alta estacionalidad.

– Rebaja perpetua: Se trata de una rebaja de la renta que se aplica durante toda la vigencia del contrato.

Además de lo anterior, el arrendador puede establecer algunos condicionamientos para conceder dicha rebaja, tales como aumentar el período de obligado cumplimiento (muy habitual en locales), modificar la forma de incremento de la renta (de IPC a un porcentaje fijo anual, por ejemplo) o la realización por el arrendatario de prestaciones accesorias (obras u otras actuaciones).
En todo caso, lo más aconsejable para pedir una rebaja en el alquiler es que acuda a un abogado especializado para que redacte el acuerdo correspondiente.

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